人才与学生涌港 撑起香港天价租金

香港租务市场在2026年持续走强，最受关注的现象是高价租盘已不再局限于超级豪宅，大学区附近的迷你单位同样被抢高。由山顶MOUNT NICHOLSON录得月租88万元、呎租约195元的豪宅租务，到西环翰林峰开放式单位以呎租107元租出，背后反映的是两类需求同时发力：一类是高端人才与高净值住户，另一类则是宿位不足下转投私人市场的学生租客 1。 在楼价升幅放缓之际，租金却持续创新高，说明住宅市场的支撑力量正更多来自租赁需求。中原城市租金指数6月报134.61点，按月再升1.01%，不仅连升7个月、累计升4.24%，更已连续5个月破顶，显示这轮租金上升并非个别豪宅成交带动，而是跨区、跨户型同步出现的趋势 1。

这轮租金升浪的重要之处，在于需求来源非常广泛，并非单靠传统外籍高收入租客支撑。山顶及南区的超级豪宅租务，反映香港对外籍及内地顶尖人才仍具吸引力；而西环等大学区小单位被抢租，则显示学生租务已成为另一条强劲需求线。当高端与基层租赁市场同时升温，租金自然更容易被全面推高 1。 以MOUNT NICHOLSON个案为例，该单位实用面积4,596方呎，属四房间隔，以每月88万元连车位租出，呎租约195元，不仅成为今年住宅市场最大宗租务成交，也凸显超级豪宅租客的承租能力。若按一年租金1,056万元计算，单是全年租金支出，已足以一次性买入太古城一个两房则王单位，说明部分高收入租客更重视即时入住、地段、私隐与生活配套，而未必急于置业 1。 另一方面，天价租务并不限于豪宅市场。西环近年成为内地生热门集散地，今年累计录得近1,000宗租务成交，其中已有数宗呎租突破100元。最受瞩目的个案，是翰林峰3座中层C室一个约195方呎开放式户，在7月暑假租务旺季以2.09万元租出，呎租高达107元，并创出屋苑呎租历史新高。与差估署最新数据相比，目前港岛区430方呎以下细单位平均呎租仅约49元，该单位租值已较官方平均高出逾1.1倍，足见大学区租盘竞争激烈 1。 市场人士指出，大学宿位紧张是推高学生租务需求的直接原因。随着大专院校宿舍“一位难求”，不少海外及内地学生只能转向私人住宅市场，令原本面向单身上班族或年轻夫妇的小单位，也被学生租客大量吸纳。与此同时，政府各项抢人才政策持续吸引专才与高净值人士来港，令租务需求由豪宅、中价单位到迷你户全面扩散，形成多层次承接 1。 中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，中原城市租金指数6月份报134.61点，按月升1.01%，连升7个月共4.24%，并已连续5个月创历史新高。这说明近期楼价升幅虽然明显放缓，但租金仍屡创新高，租务市场表现明显强于买卖市场。在这种情况下，不少投资者可能重新考虑入市“以租养楼”，令租金走势不仅影响租客负担，也可能左右下半年楼价表现及整体楼市气氛 1。