沙田香港圣经研习中心再申改划住宅 拟建450伙

沙田香港圣经研习中心再度启动住宅改划申请，拟把现址由“休憩用地”改划为“住宅（甲类）11”，以总地积比率6.28倍发展两幢31层高住宅大楼，提供450伙私人住宅，同时设100个安老院宿位 12。项目地盘面积约5.62万方呎，位置邻近港铁车公庙站及溱岸8号，总楼面约35.31万方呎，较2017年被城规会否决的方案增加约四分之一 12。与上次主打纯住宅不同，这次方案加入社福、零售及社区元素，并保留原有宗教用途，申请人强调以“一地多用”方式释放土地潜力，也会在合理开放时段提供公众休憩空间，使整体发展不再只是单一住宅项目 12。

这宗申请的关键，不只在于增加90个住宅单位，更在于申请人尝试把原本较封闭、长期作宗教用途的土地，重新包装成结合住宅、宗教、社福与社区设施的综合发展 12。由于项目早于2017年曾以纯住宅形式申请但遭否决，这次能否借加入安老院舍、资源中心、零售及公众休憩空间而提升过关机会，将成为市场和规划界关注焦点 2。 香港圣经研习中心所在用地，自1954年起一直作宗教机构用途，这次再申改划，反映在沙田这类成熟新市镇内，具交通便利和河畔景观的土地，仍然有相当高的住宅发展吸引力 2。从规划角度看，项目毗邻港铁车公庙站，周边已有大型私人屋苑及成熟社区配套，若能提高地积比率并加入社福设施，理论上较容易论证土地使用效率提升及社区功能扩充 12。 这次方案与2017年版本最大分别，在于不再只是单纯兴建住宅。旧方案总楼面约281,215方呎，只提供360伙，最终未获城规会支持 2。新方案则把总楼面增至约353,120方呎，增幅约25%，并把单位数目提升至450伙，同时加入100个安老院宿位，显示申请人希望透过增加公共利益元素，回应规划审批时对社区需要的考量 12。 申请人亦提出，会开放现有较封闭的用地，于合理开放时段供公众使用，为沙田新市镇增添公共休憩空间 1。这一点对城规会审议或有一定作用，因为地盘现时本身属“休憩用地”，若改作住宅用途，能否以新增可开放空间、社福设施及保留宗教功能作补偿，将是平衡发展密度与社区利益的重要议题 12。 按文件所述，项目除住宅部分外，也会设家长亲属资源中心及零售商店，意味未来发展不只是供住户使用，也有意服务周边居民 2。若项目最终获批，预计可于2032年完成，届时将为沙田区新增一批中等面积私人住宅供应，并同步提供安老服务设施 2。在本港持续寻找土地、提升供应的大背景下，这类由私人持有、但兼具宗教及社区历史背景的用地如何重整发展，将继续成为城市规划的重要案例 12。