招商局5亿购入红磡森里整幢 学生宿舍争夺升温

香港“抢人才”与高校扩招非本地生两股力量叠加，令住宿需求从普通住宅租赁，进一步延伸到更具管理、配套和即住属性的学生公寓市场。招商局最新斥资约5亿元买入红磡森里（Forest Cove）整幢，项目提供205个床位，未开学已租满，反映即使整体楼市仍在调整，具稳定现金流的学生宿舍资产依然受到大型投资者追捧 2。这宗交易不只是单一物业成交，更显示国企资金正加快进入香港长租公寓及学生住宿领域；加上此前已买入红磡“晋汇”及尖沙咀柯士甸路2号酒店，招商局在不足一年内已三度出手，累计涉资逾8亿元 2。

这宗收购说明，学生宿舍已从教育配套，转变为可提供稳定租金回报的另类收租资产。随着更多财团如京东、华润置地及中原旗下CampusOne Communities相继进场，香港学生住宿市场的资本化趋势预计会进一步加快 2。 森里之所以受到市场高度关注，除了成交金额达到约5亿元，更因为其产品定位与现时香港租务需求高度吻合。项目位于红磡漆咸道北，靠近都会大学及理工大学，前往浸会大学及城市大学也只是约5个港铁站距离，对非本地学生而言，属于兼顾上学、生活便利与交通效率的地段 2。在香港学生租赁市场中，租客通常更看重是否可即刻入住、租金是否透明，以及是否具备共享空间和社交设施。森里以“拎包入住”为卖点，租金已包括水电及宽频，再配合5至6楼的篮球场、瑜伽健身房、阅读角和空中花园，明显是针对当前学生公寓市场的主流需求而设计 2。 从投资回报角度看，项目原有184个单位，经重新规划后提供205个床位，并已全部租出，月收约210万元，估计回报超过5厘 2。在当前部分传统物业类别回报承压的情况下，这类入住率高、需求受政策推动、租金现金流较稳定的长租公寓，自然成为大型资金重点关注的对象。招商局此次并非单次试探，而是延续既有布局。报道指出，该集团去年12月先以1.4亿元买入红磡“晋汇”整幢商住楼，涉及54伙；其后再以2.06亿元收购尖沙咀柯士甸路2号整幢酒店，计划改建成提供85个床位的学生公寓；连同这次森里交易，不足一年已连续买入3个同类项目，累计投资逾8亿元 2。 更值得注意的是，学生宿舍热潮并非招商局一家独有。近年市场上已有多路资本进入，包括京东集团、华润置地，以及中原旗下全新学生公寓品牌“CampusOne Communities”等 2。其中京东上月以7.5亿元向远东发展购入油麻地Silka Seaview学生宿舍物业，随后再以2.8亿元买入湾仔轩尼诗道218 Apartment，涉及59间房，计划改装为学生宿舍 2。这说明香港学生住宿市场正由零散经营，逐步走向品牌化、规模化和机构化。 从更宏观的角度看，学生宿舍升温也反映香港物业需求结构正在变化。政府积极吸纳内地及海外专才，大学扩大非本地生名额，新增人口未必会立即买楼，但往往会先进入租赁市场，尤其需要交通方便、管理完善、租金清晰、可即住的住宿产品 2。因此，邻近大学、可灵活改装、兼具共享设施的整幢酒店、商住楼或新式公寓，便成为最容易转化的资产类型。森里在开学前已租满，正好说明这类产品不只是概念受欢迎，而是已有实际承租力和稳定现金流支持 2。