中細價屋苑續錄成交 昇悅居兩房835萬沽
SingTao · 2 SOURCESabout 17 hours ago5 MIN
Summary
本港二手住宅市場近日在中細價屋苑範圍內接連錄得市價成交，市場整體表現偏向平穩，反映買家對價格敏感，但只要業主願意按市況調整叫價，仍可吸引承接。最受注目的個案來自長沙灣昇悅居，7座低層F室實用面積517方呎，屬兩房一廁間隔，座向北方、望街景，原先以865萬元放售，其後累減30萬元，最終以835萬元成交，折合實用呎價16,151元，並為屋苑本月首宗成交 。原業主於2012年3月以410萬元購入單位，持貨逾14年後沽出，帳面賺425萬元，升值超過一倍，屬長線持貨獲利的典型例子 。同一時間，市場亦錄得碧海藍天、新元朗中心等獲利成交，以及筲箕灣逸瑆錄得蝕讓個案，說明現時二手樓市雖然承接力尚在，但不同屋苑、不同買入年份及不同持貨周期，回報差異相當顯著 。
Key Points
- 昇悅居7座低層F室517呎，以835萬元成交，實呎16,151元，屬屋苑本月首宗成交 。
- 單位原叫價865萬元，最終累減30萬元沽出，屬兩房一廁間隔，座向北方兼望街景 。
- 原業主2012年3月以410萬元購入，持貨逾14年，帳面獲利425萬元，升值超過一倍 。
- 碧海藍天5座低層F室494呎，以約828萬元易手，原業主2015年買入，帳賺約153萬元 。
- 逸瑆高層F室385呎以638萬元成交，2022年一手買入業主帳面蝕191.9萬元，投資客料享約3.6厘回報 。
Why It Matters
從多宗成交可見，現時中細價二手屋苑仍有一定承接力，尤其是總價相對容易負擔、並且業主願意貼近市價放盤的單位，更容易吸引用家或投資者入市 。不過，個別成交同時反映市場回報高度分化，早年低位入市的業主仍可錄得可觀升幅，但近年高位或一手購入的業主，則可能面對蝕讓壓力 。這種分化對市場有指標作用，顯示樓市未必全面轉強，而是進入以個別屋苑質素、持貨年期及議價空間主導的階段 。
長沙灣昇悅居成交個案之所以受關注，除了因為屬屋苑本月首宗成交外，也因為其價格調整幅度不算大，卻成功促成交易，反映買賣雙方對現時市況已有較清晰預期 。中原分行高級區域經理許永生表示，該單位位於7座低層F室，實用面積517方呎，採兩房一廁設計，最初以865萬元放售，最終以835萬元成交，減幅約3.5%，屬合理議價範圍 。若以成交價計算，實用呎價16,151元，仍屬市價水平，顯示優質中小型單位在西九龍一帶仍具承接力 。
資料亦顯示，昇悅居位於荔枝角道833號，於2003年入伙，共有7座，提供2,434個單位，屬區內具規模的私人屋苑 。這類屋苑向來受上車客及換樓客留意，原因在於交通、生活配套及單位面積選擇較成熟。今次成交由原業主於2012年3月以410萬元購入，持貨至今逾14年，帳面獲利425萬元，升值逾一倍，反映若持貨周期夠長，即使樓市經歷波動，部分核心市區屋苑仍可累積可觀升幅 。
除昇悅居外，長沙灣另一屋苑碧海藍天亦錄得市價成交。美聯首席區域營業董事張曉盈表示，5座低層F室實用面積約494方呎，以約828萬元轉手，折合呎價約16,761元 。原業主於2015年以約675萬元購入，現帳面獲利約153萬元，升幅約22.7% 。與昇悅居相比，碧海藍天同樣錄得獲利，但升幅明顯較溫和，反映即使同屬西九龍中細價屋苑，不同買入年份對最終回報影響甚大 。
另一邊廂，筲箕灣逸瑆則錄得蝕讓成交。中原分行高級資深區域營業經理王秀芬稱，逸瑆高層F室實用面積385方呎，以638萬元成交，折合呎價16,571元 。新買家為投資客，若按同類單位月租約1.9萬元計算，租金回報約3.6厘 。不過，原業主於2022年以829.9萬元一手購入，現時轉手帳面蝕191.9萬元，跌幅約23.1% 。這宗個案說明，雖然租務回報對投資者仍具吸引力，但若買入時點較高，短期內轉售仍可能承受明顯損失 。
元朗區方面，新元朗中心亦有區內客入市。美聯首席助理聯席董事陳鋒表示，4座中層C室實用面積約466方呎，經議價後以642萬元承接，折合呎價約13,776元 。原業主於2015年以約496萬元購入，持貨約11年後易手，帳面獲利約146萬元，升幅約29.4% 。這宗成交反映新界西中細價單位在價格相對較低的情況下，仍然具備一定吸引力，尤其對區內客而言，若樓價符合預算，入市意欲仍然存在 。
長沙灣昇悅居成交個案之所以受關注，除了因為屬屋苑本月首宗成交外，也因為其價格調整幅度不算大，卻成功促成交易，反映買賣雙方對現時市況已有較清晰預期 。中原分行高級區域經理許永生表示，該單位位於7座低層F室，實用面積517方呎，採兩房一廁設計，最初以865萬元放售，最終以835萬元成交，減幅約3.5%，屬合理議價範圍 。若以成交價計算，實用呎價16,151元，仍屬市價水平，顯示優質中小型單位在西九龍一帶仍具承接力 。
資料亦顯示，昇悅居位於荔枝角道833號，於2003年入伙，共有7座，提供2,434個單位，屬區內具規模的私人屋苑 。這類屋苑向來受上車客及換樓客留意，原因在於交通、生活配套及單位面積選擇較成熟。今次成交由原業主於2012年3月以410萬元購入，持貨至今逾14年，帳面獲利425萬元，升值逾一倍，反映若持貨周期夠長，即使樓市經歷波動，部分核心市區屋苑仍可累積可觀升幅 。
除昇悅居外，長沙灣另一屋苑碧海藍天亦錄得市價成交。美聯首席區域營業董事張曉盈表示，5座低層F室實用面積約494方呎，以約828萬元轉手，折合呎價約16,761元 。原業主於2015年以約675萬元購入，現帳面獲利約153萬元，升幅約22.7% 。與昇悅居相比，碧海藍天同樣錄得獲利，但升幅明顯較溫和，反映即使同屬西九龍中細價屋苑，不同買入年份對最終回報影響甚大 。
另一邊廂，筲箕灣逸瑆則錄得蝕讓成交。中原分行高級資深區域營業經理王秀芬稱，逸瑆高層F室實用面積385方呎，以638萬元成交，折合呎價16,571元 。新買家為投資客，若按同類單位月租約1.9萬元計算，租金回報約3.6厘 。不過，原業主於2022年以829.9萬元一手購入，現時轉手帳面蝕191.9萬元，跌幅約23.1% 。這宗個案說明，雖然租務回報對投資者仍具吸引力，但若買入時點較高，短期內轉售仍可能承受明顯損失 。
元朗區方面，新元朗中心亦有區內客入市。美聯首席助理聯席董事陳鋒表示，4座中層C室實用面積約466方呎，經議價後以642萬元承接，折合呎價約13,776元 。原業主於2015年以約496萬元購入，持貨約11年後易手，帳面獲利約146萬元，升幅約29.4% 。這宗成交反映新界西中細價單位在價格相對較低的情況下，仍然具備一定吸引力，尤其對區內客而言，若樓價符合預算，入市意欲仍然存在 。