太古業績顯示香港甲級商廈復甦更看地段

太古地產上半年業績顯示，香港商廈市場的復甦已明顯分化，核心商業區與次核心區的表現差距正在擴大。公司在金鐘、鄰近中環金融區的太古廣場，受惠於金融機構續租及升級搬遷，出租率高達98%，並錄得選擇性的現貨租金改善，反映優質地段與高質素樓面仍具吸引力 1。另一方面，位於鰂魚涌的太古坊雖然仍是港島東重要商業樞紐，但面對新增供應增加及空置上升，租務條件更具競爭，一座港島東及太古坊一座出租率為91%，太古坊二座則為80% 1。整體而言，企業並非大幅擴張辦公面積，而是趁租金回落轉租更優質物業，令香港寫字樓市場的「升級換樓」現象更為鮮明 1。

這份業績不只是單一發展商的成績表，更折射出香港甲級寫字樓市場正在重估「地段價值」。當企業縮減成本、控制面積之際，真正受惠的不是所有業主，而是持有核心區、交通便利、樓齡較新及具ESG元素物業的發展商 1。 太古地產整體辦公樓組合出租率為90%，而其上半年基本溢利升11%至49億港元，經常性基本溢利升36%至46.6億港元，收入升8%至94.1億港元，呈報溢利更由去年同期虧損轉為盈利36.3億港元，背後因素包括辦公樓估值趨穩、租金收入具韌性，以及出售深水灣道兩幢豪宅錄得12.1億港元利潤 1。這些數字說明，即使整體商廈市道未完全恢復，只要資產組合夠優質，仍可支撐盈利表現。 從區域表現看，金鐘太古廣場之所以跑贏，關鍵在於其緊貼中環金融區，對銀行、資產管理公司及其他金融機構具天然吸引力。當市場租金較高峰期回落，不少企業未必增加樓面，反而趁機由較次級或較舊的辦公室搬往更高質素物業，形成所謂「flight-to-quality」現象 1。這種需求並非全面擴張，而是結構性重配，因此核心區優質商廈的出租率與租金表現相對穩定。 相反，太古坊雖然長期是港島東重要辦公區，亦一直吸引希望以較中環低的租金承租甲級樓面的企業，但在新增供應較多的情況下，競爭壓力更大。報道指出，一座港島東及太古坊一座出租率為91%，而最新的太古坊二座出租率為80%，顯示即使是大型發展商旗下項目，也要面對市場消化新供應需時的現實 1。這意味港島東等非核心區未來租金走勢，可能仍受制於空置率與業主之間的搶客壓力。 Tim Blackburn表示，租戶持續遷入「地點更佳、更可持續及配套更豐富」的辦公空間 1。這句話對市場尤其重要，因為它反映企業選址標準已不只看租金，還包括樓宇質素、環境認證、交通便利度，以及周邊零售餐飲和生活配套。對香港商廈市場而言，未來贏家很可能是能同時提供品牌形象、ESG條件與綜合配套的項目，而不是單靠低租金競爭的物業 1。 整體來看，太古地產的業績揭示香港商業地產復甦正由「全面反彈」轉向「分層修復」。核心區優質資產因承接金融及專業服務業升級需求而較快企穩，次核心區則仍需時間吸納供應、改善空置。對投資者、租戶及其他業主而言，這種分化將直接影響租金議價能力、資產估值與未來發展策略 1。