沙田香港聖經研習中心再申改劃住宅 擬建450伙

沙田香港聖經研習中心再度啟動住宅改劃申請，擬把現址由「休憩用地」改劃為「住宅（甲類）11」，以總地積比率6.28倍發展兩幢31層高住宅大樓，提供450伙私人住宅，同時設100個安老院宿位 12。項目地盤面積約5.62萬方呎，位置鄰近港鐵車公廟站及溱岸8號，總樓面約35.31萬方呎，較2017年被城規會否決的方案增加約四分之一 12。與上次主打純住宅不同，今次方案加入社福、零售及社區元素，並保留原有宗教用途，申請人強調以「一地多用」方式釋放土地潛力，亦會在合理開放時段提供公眾休憩空間，令整體發展不再只是單一住宅項目 12。

這宗申請的關鍵，不只在於增加90個住宅單位，更在於申請人嘗試把原本較封閉、長年作宗教用途的土地，重新包裝成結合住宅、宗教、社福與社區設施的綜合發展 12。由於項目早於2017年曾以純住宅形式申請但遭否決，今次能否藉加入安老院舍、資源中心、零售及公眾休憩空間而提升過關機會，將成為市場和規劃界關注焦點 2。 香港聖經研習中心所在用地，自1954年起一直作宗教機構用途，這次再申改劃，反映在沙田這類成熟新市鎮內，具交通便利和河畔景觀的土地，仍然有相當高的住宅發展吸引力 2。從規劃角度看，項目毗鄰港鐵車公廟站，周邊已有大型私人屋苑及成熟社區配套，若能提高地積比率並加入社福設施，理論上較容易論證土地使用效率提升及社區功能擴充 12。 今次方案與2017年版本最大分別，在於不再只是單純興建住宅。舊方案總樓面約281,215方呎，只提供360伙，最終未獲城規會支持 2。新方案則把總樓面增至約353,120方呎，增幅約25%，並把單位數目提升至450伙，同時加入100個安老院宿位，顯示申請人希望透過增加公共利益元素，回應規劃審批時對社區需要的考量 12。 申請人亦提出，會開放現有較封閉的用地，於合理開放時段供公眾使用，為沙田新市鎮增添公共休憩空間 1。這一點對城規會審議或有一定作用，因為地盤現時本身屬「休憩用地」，若改作住宅用途，能否以新增可開放空間、社福設施及保留宗教功能作補償，將是平衡發展密度與社區利益的重要議題 12。 按文件所述，項目除住宅部分外，亦會設家長親屬資源中心及零售商店，意味未來發展不只是供住戶使用，亦有意服務周邊居民 2。若項目最終獲批，預計可於2032年完成，屆時將為沙田區新增一批中等面積私人住宅供應，並同步提供安老服務設施 2。在本港持續尋找土地、提升供應的大背景下，這類由私人持有、但兼具宗教及社區歷史背景的用地如何重整發展，將繼續成為城市規劃的重要案例 12。