太古业绩显示香港甲级写字楼复苏更看区位

太古地产上半年业绩反映，香港写字楼市场的复苏已经出现明显分化，核心商业区与次核心区的表现差距正在扩大。公司位于金钟、毗邻中环金融区的太古广场受惠于金融机构续租及升级搬迁，出租率高达98%，并录得选择性的现货租金改善，显示优质地段和高规格楼面仍具吸引力 1。另一方面，位于鲗鱼涌的太古坊虽然仍是港岛东重要商业枢纽，但由于新增供应增加、空置率上升，租赁条件更具竞争性，一座港岛东及太古坊一座出租率为91%，太古坊二座则为80% 1。整体而言，企业并非大举扩张办公面积，而是趁租金回落转租更优质物业，使香港办公楼市场的“升级换楼”趋势更加鲜明 1。

这份业绩不仅是太古地产自身的成绩单，也折射出香港甲级写字楼市场正在重新定价“区位价值”。在企业控制成本、谨慎用房的背景下，真正受益的并非所有业主，而是持有核心区、交通便利、楼龄较新且具ESG元素资产的发展商 1。 从财务数据看，太古地产整体办公楼组合出租率为90%，上半年基本溢利按年升11%至49亿港元，经常性基本溢利升36%至46.6亿港元，收入升8%至94.1亿港元，呈报溢利则由去年同期亏损转为盈利36.3亿港元 1。公司业绩改善的支撑因素包括办公楼估值趋于稳定、租金收入保持韧性，以及出售深水湾道两幢豪宅带来12.1亿港元利润 1。这说明即使整体商厦市场尚未全面恢复，只要资产组合足够优质，仍然可以支撑盈利表现。 从区域表现看，金钟太古广场之所以跑赢，关键在于其紧贴中环金融核心，对银行、资产管理公司及其他金融机构具有天然吸引力。随着市场租金较高位回落，不少企业未必扩大办公面积，而是借机从较旧或较次级的办公室迁往更高质量楼宇，形成所谓“flight-to-quality”现象 1。这种需求并不是总量扩张，而是结构性重配，因此核心区优质商厦的出租率和租金表现相对更稳。 相比之下，太古坊虽然长期是港岛东重要办公区，也一直吸引希望以较中环更低租金承租甲级楼面的企业，但在新增供应较多的情况下，竞争压力明显更大。报道指出，一座港岛东及太古坊一座出租率为91%，而最新落成的太古坊二座出租率为80%，显示即使是大型发展商旗下项目，也需要时间消化新供应 1。这意味着港岛东等非核心区未来租金走势，可能仍将受到空置率和业主抢客压力影响。 Tim Blackburn表示，租户持续迁入“地段更好、更可持续、配套更丰富”的办公空间 1。这一表述对市场尤其重要，因为它反映企业选址标准已不再只看租金，还包括楼宇质量、环境认证、交通便利度，以及周边零售餐饮和生活配套。对香港写字楼市场而言，未来更具竞争力的项目，很可能是能够同时提供品牌形象、ESG条件与综合配套的物业，而不是单纯依靠低租金竞争的楼宇 1。 整体而言，太古地产的业绩揭示香港商业地产复苏正从“普遍回升”转向“分层修复”。核心区优质资产因承接金融及专业服务业升级需求而较快企稳，次核心区则仍需时间吸纳供应、改善空置。对投资者、租户及其他业主来说，这种分化将直接影响租金议价能力、资产估值以及未来发展策略 1。