人才與學生湧港 撐起本港天價租金

本港租務市場今年明顯轉熱，天價租盤不再只集中於超級豪宅，連大學區附近的迷你單位也出現呎租破百元成交。由山頂MOUNT NICHOLSON錄得月租88萬元、呎租約195元的超級豪宅租務，到西環翰林峰開放式戶以呎租107元租出，市場反映的是兩股需求同時發力：一是高端人才與高淨值住戶，二是宿位不足下湧入私人市場的學生租客 1。 近期樓價升幅放緩，但租金卻持續創新高，顯示住宅市場的支撐點正由買賣轉向租務。中原城市租金指數6月報134.61點，按月再升1.01%，不但連升7個月，累升4.24%，更已連續5個月創歷史新高，說明租金升勢並非零星個案，而是跨區、跨類型物業同步出現的結構性現象 1。

這波租金升浪的重要之處，在於需求來源相當廣泛，並非單靠傳統外籍高收入租客支撐。山頂及南區的超級豪宅，反映本港對外籍及內地頂尖人才仍具吸引力；而西環等大學區細單位搶租，則顯示學生租務已成為另一條強勁需求線。當高端與基層租務市場同時升溫，租金自然更容易被推高，並形成由豪宅到細價租盤的全面上升格局 1。 以MOUNT NICHOLSON個案為例，該單位實用面積4,596方呎，四房間隔，以每月88萬元連車位租出，呎租約195元，不但成為今年住宅市場最大宗租務成交，也突顯超級豪宅租客的承租能力。若以一年租金1,056萬元計算，單是全年租金支出，已足以一次過購入太古城一個兩房則王單位，反映部分高收入租客更重視即時居住質素、地段與私隱，而非短期內置業 1。 另一方面，天價租務並不限於豪宅。西環近年成為內地生熱門集散地，今年累計錄得近1,000宗租務成交，當中已有數宗呎租突破100元。最受注目的個案，是翰林峰3座中層C室一個約195方呎開放式戶，在7月暑假租務旺季以2.09萬元租出，呎租高達107元，創屋苑呎租歷史新高。與差估署最新數據相比，目前港島區430方呎以下細單位平均呎租僅約49元，該單位租值已較官方平均高出逾1.1倍，足見大學區租盤競爭激烈 1。 市場分析指出，宿位不足是推高學生租務需求的直接原因。隨着大專院校宿舍「一位難求」，不少海外及內地學生只能轉投私人住宅市場，令原本面向單身上班族或年輕夫婦的細單位，也被學生租客大量吸納。與此同時，政府各項搶人才政策持續吸引專才與高淨值人士來港，令租務需求由豪宅、中價單位到迷你戶全面擴散，形成多層次承接 1。 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，中原城市租金指數6月份報134.61點，按月升1.01%，連升7個月共4.24%，並已連續5個月破頂創歷史新高。這組數據說明，近期樓價升幅雖然顯著放緩，但租金仍然屢創新高，租務市場表現明顯強於買賣市場。在這種情況下，不少投資者或會重新考慮入市「以租養樓」，令租金走勢不單影響租客負擔，也可能左右下半年樓價表現與投資氣氛 1。