中细价屋苑连录成交 昇悦居两房835万沽

香港二手住宅市场近日在中细价屋苑范围内接连录得市价成交，整体走势偏稳，反映买家对价格仍然敏感，但只要单位开价合理、议价空间适中，市场仍有一定承接力。焦点成交来自长沙湾昇悦居，7座低层F室实用面积517方呎，属两房一厕间隔，座向北方、望街景，原先以865万元放售，之后累计减价30万元，最终以835万元成交，折合实用呎价16,151元，并成为屋苑本月首宗成交 12。原业主于2012年3月以410万元购入单位，持货逾14年后沽出，账面获利425万元，升值超过一倍，反映长线持货在部分成熟市区屋苑仍可取得可观回报 12。不过，市场同时亦录得获利与蝕让并存的个案，包括长沙湾碧海蓝天、筲箕湾逸瑆及元朗新元朗中心，显示现阶段楼市并非全面同步回升，而是呈现个别屋苑、个别买入年份之间的明显分化 1。

从多宗成交可见，中细价二手屋苑目前仍具一定承接力，尤其总价较易负担、并且业主愿意按市况调整价格的单位，更容易吸引用家及投资者入市 12。不过，成交结果也反映市场回报高度分化，早年低价入市的业主仍可录得明显升幅，但近年高位或一手买入的业主，则可能面对蝕让压力 1。这说明楼市现阶段更像是局部企稳，而非全面转强，后续走势仍要视乎议价空间、租务回报及买家信心变化 12。 长沙湾昇悦居这宗成交之所以受到关注，除了因为属于屋苑本月首宗成交，也因为其减价幅度不算大，却成功促成交易，反映买卖双方对当前市况已有较明确的价格共识 2。中原分行高级区域经理许永生表示，该单位位于7座低层F室，实用面积517方呎，采用两房一厕设计，最初以865万元放售，最终以835万元易手，减幅约3.5%，属于市场可接受的议价范围 2。按成交价计算，实用呎价16,151元，仍属市价水平，显示西九龙一带成熟中小型单位仍有稳定需求 12。 资料显示，昇悦居位于荔枝角道833号，于2003年入伙，共有7座，提供2,434个单位，属于区内规模较大的私人屋苑 2。这类屋苑一向受到上车客、家庭客及换楼客关注，原因在于交通、生活配套及屋苑管理相对成熟。今次原业主于2012年3月以410万元买入，持货至今逾14年，账面获利425万元，升值超过一倍，反映若持货周期足够长，即使楼市经历调整，部分核心市区屋苑仍具保值及增值能力 12。 除昇悦居外，长沙湾碧海蓝天也录得成交。美联首席区域营业董事张晓盈表示，5座低层F室实用面积约494方呎，以约828万元转手，折合呎价约16,761元 1。原业主于2015年以约675万元购入，现账面获利约153万元，升幅约22.7% 1。与昇悦居相比，碧海蓝天同样录得盈利，但升幅明显较温和，说明即使同属西九龙中细价屋苑，不同买入年份对最终回报影响仍然很大 1。 筲箕湾逸瑆则录得较明显的蝕让个案。中原分行高级资深区域营业经理王秀芬称，逸瑆高层F室实用面积385方呎，以638万元成交，折合呎价16,571元 1。新买家为投资客，若按同类单位月租约1.9万元计算，租金回报约3.6厘 1。不过，原业主于2022年以829.9万元一手购入，现时转手账面蝕191.9万元，跌幅约23.1% 1。这宗个案反映，虽然租务回报对投资者仍具吸引力，但若买入时点较高，短期内转售仍可能承受明显损失 1。 元朗方面，新元朗中心亦录得区内客承接。美联首席助理联席董事陈锋表示，4座中层C室实用面积约466方呎，经议价后以642万元成交，折合呎价约13,776元 1。原业主于2015年以约496万元购入，持货约11年后易手，账面获利约146万元，升幅约29.4% 1。这显示新界西中细价单位在总价相对较低的情况下，仍然具备一定吸引力，尤其对区内买家而言，只要价格符合预算，入市意欲仍然存在 1。