尖東康宏廣場1.66億易手 呎價較高位跌逾四成
SingTao · 1 SOURCESabout 2 hours ago4 MIN
Summary
本港商廈價格近年明顯回調，尖東指標甲級商廈康宏廣場最新錄得一宗大額成交，涉及27樓3至13號共11個單位，以1.6605億元易手，總建築面積約16605方呎，平均呎價剛好1萬元。 該層屬俗稱「鳳凰樓層」，即頂樓下一層，兼具高層景觀優勢；若與2018至2019年樓市高峰期同類極高層海景單位呎價約1.8萬元相比，今次造價已較高位回落逾40%。 新買家並非投資者，而是來自同區的本地實力用家，現時使用漆咸道南鐵路大廈兩個全層辦公室，合共約2.17萬方呎，今次屬趁低吸納、升級搬遷。 原業主為新加坡財團，早年分階段購入有關單位，今次沽貨後帳面仍錄約3515萬元利潤，物業升值約27%。
Key Points
- 交易涉及康宏廣場27樓3至13號共11伙，總建築面積約16605方呎，成交價1.6605億元，平均呎價1萬元。
- 該層屬頂樓下一層的「鳳凰樓層」，屬極高層單位；2018至2019年同類海景戶呎價曾高見約1.8萬元。
- 新買家為同區本地用家，現於漆咸道南鐵路大廈使用兩個全層，總面積約2.17萬方呎，今次屬升級搬遷。
- 雖然換樓後總樓面略減，但可把原先分散於兩層的辦公室整合至同一樓層，提升營運效率與協調便利。
- 中原（工商舖）寫字樓部高級區域營業董事麥偉嫦指出，康宏廣場實用率約71%，高於鐵路大廈約61%，並設停車場及享海景。
Why It Matters
這宗成交反映，商廈價格由高位回落後，市場主導力量之一已不只是投資者，亦包括有財力、重視形象與實際使用效益的自用買家。 對尖東及核心商業區而言，當甲廈價格調整至較可承受水平，用家更願意由舊式或效率較低的大廈，轉往樓齡、配套及觀感較佳的物業，令「升級搬遷」成為商廈市場的重要動力。
康宏廣場今次成交之所以受市場注目，除了金額達億元級別，更在於其買家背景與用途相當清晰。報道指出，新買家目前在同區鐵路大廈佔用兩個全層，合共約2.17萬方呎。 若單看建築面積，搬遷後樓面似乎有所縮減，但由於康宏廣場實用率約71%，而鐵路大廈僅約61%，折算後實際可用空間差距已大幅收窄。 換言之，買家並非單純追求更大面積，而是希望在可接受成本下，換取更高質素、更集中及更具企業形象的辦公環境。
中原（工商舖）寫字樓部高級區域營業董事麥偉嫦形容，這類「升級搬遷」部署相當明智。 她指出，康宏廣場作為尖東一線指標甲廈，整體檔次與形象均高於鐵路大廈，加上單位享無遮擋海景，大廈又自設停車場，對經常駕車出入的老闆及管理層尤其方便。 在企業重視接待、品牌觀感及管理效率的情況下，這些因素足以成為搬遷決策的重要考量。
價格因素則是促成交易的核心。報道提到，2018至2019年樓市高峰期，康宏廣場同類極高層海景單位呎價高達1.8萬元；如今以每呎1萬元成交，等同較高位「打六折」，回落幅度逾40%。 對有實際辦公需要的企業而言，這種價格調整提供了難得的入市窗口，令原本未必願意承擔核心區甲廈成本的用家，亦有機會重新部署辦公室選址。
至於原業主方面，報道指其為新加坡財團，亦是該廈長期自用業主。 該財團早於2004年8月先購入該層5個海景單位，涉及約10355方呎，作價6823.1萬元；其後因業務擴張，再陸續增購同層另外6個城市景細單位。 當中在2010年，更曾以每呎高達1.62萬元、作價1302.48萬元購入10號單位。 綜合計算，該11個單位總購入成本約1.309億元，今次以1.6605億元售出，帳面獲利3515萬元，升值約27%。
從市場角度看，這宗個案亦說明商廈市場在調整期內，成交邏輯正由過往偏重投資回報，逐步轉向重視自用價值、空間整合及營運效率。對同區企業而言，若能在價格回落時把分散樓面整合至同一層，既可改善部門協作，也有助提升接待客戶時的整體觀感。康宏廣場這宗成交，正好反映尖東商廈市場在價格重整後，開始吸引同區用家以「升級搬遷」方式重新配置辦公資源。
康宏廣場今次成交之所以受市場注目，除了金額達億元級別，更在於其買家背景與用途相當清晰。報道指出，新買家目前在同區鐵路大廈佔用兩個全層，合共約2.17萬方呎。 若單看建築面積，搬遷後樓面似乎有所縮減，但由於康宏廣場實用率約71%，而鐵路大廈僅約61%，折算後實際可用空間差距已大幅收窄。 換言之，買家並非單純追求更大面積，而是希望在可接受成本下，換取更高質素、更集中及更具企業形象的辦公環境。
中原（工商舖）寫字樓部高級區域營業董事麥偉嫦形容，這類「升級搬遷」部署相當明智。 她指出，康宏廣場作為尖東一線指標甲廈，整體檔次與形象均高於鐵路大廈，加上單位享無遮擋海景，大廈又自設停車場，對經常駕車出入的老闆及管理層尤其方便。 在企業重視接待、品牌觀感及管理效率的情況下，這些因素足以成為搬遷決策的重要考量。
價格因素則是促成交易的核心。報道提到，2018至2019年樓市高峰期，康宏廣場同類極高層海景單位呎價高達1.8萬元；如今以每呎1萬元成交，等同較高位「打六折」，回落幅度逾40%。 對有實際辦公需要的企業而言，這種價格調整提供了難得的入市窗口，令原本未必願意承擔核心區甲廈成本的用家，亦有機會重新部署辦公室選址。
至於原業主方面，報道指其為新加坡財團，亦是該廈長期自用業主。 該財團早於2004年8月先購入該層5個海景單位，涉及約10355方呎，作價6823.1萬元；其後因業務擴張，再陸續增購同層另外6個城市景細單位。 當中在2010年，更曾以每呎高達1.62萬元、作價1302.48萬元購入10號單位。 綜合計算，該11個單位總購入成本約1.309億元，今次以1.6605億元售出，帳面獲利3515萬元，升值約27%。
從市場角度看，這宗個案亦說明商廈市場在調整期內，成交邏輯正由過往偏重投資回報，逐步轉向重視自用價值、空間整合及營運效率。對同區企業而言，若能在價格回落時把分散樓面整合至同一層，既可改善部門協作，也有助提升接待客戶時的整體觀感。康宏廣場這宗成交，正好反映尖東商廈市場在價格重整後，開始吸引同區用家以「升級搬遷」方式重新配置辦公資源。