城規會放寬地積比率轉移 推動跨區市區重建

城規會公布修訂規劃指引，為現行「地積比率轉移」計劃進一步鬆綁，容許跨區地積比率轉移，並增加整體操作彈性，以便利私人市場及市區重建局推展市區重建項目。12 新安排不單調整「輸出地盤」與「接收地盤」的配對方式，亦放寬多項申請門檻，並把適用範圍擴展至全港，包括北部都會區。12

城規會指出，本港樓宇老化速度遠較市區重建進度為快，而現時在財政上可行的重建項目寥寥無幾，因此有需要採取更創新和更進取的政策措施。12 當局亦明言，希望善用北部都會區可提供的新增土地資源，支援老舊市區重建，令重建工具不再只局限於舊區內部調配。12 城規會今次修訂，核心在於把原本較受地域及技術限制的「地積比率轉移」工具，變成更具彈性的重建安排。12 所謂地積比率轉移，簡單而言，是把某個「輸出地盤」未必適合完全發展、或因保育、規劃及社區需要而未有盡用的可建樓面，轉移至另一個「接收地盤」使用，藉此改善整體發展布局，亦為重建項目創造較可行的財務條件。12 在新指引下，最受市場關注的是跨區轉移正式獲容許。12 過往若重建項目只可在較有限範圍內尋找接收地盤，往往會令配對困難，尤其舊區地盤零碎、業權分散、收購時間長，令不少項目即使有重建需要，亦未必容易成事。12 現時把配對範圍擴大後，理論上可讓發展商或市建局更靈活地安排不同地盤之間的發展容量，提升項目成事機會。12 另一項重要改動，是把「輸出地盤」由旺角及油麻地，延伸至《土地（為重新發展而強制售賣）條例》下其餘5個具迫切重建需求的指定地區。12 這意味政策不再集中於個別舊區，而是嘗試把工具推廣至更多老化樓宇密集、重建壓力較大的地帶。12 對於長期面對樓宇失修、消防及結構風險上升的舊區而言，這類規劃工具若能提升重建可行性，將有助加快更新步伐。12 至於接收地盤方面，取消每宗申請最多兩個接收地盤的限制，以及把最低地盤面積由1000平方米降至700平方米，均被視為回應市場實際操作困難。12 在本港舊區，能夠成功整合成大面積地盤並不容易，若門檻過高，很多理論上可行的重建方案最終都可能因技術或成本問題而擱置。12 放寬後，申請人可按地盤條件作更細緻部署。12 此外，城規會亦加入額外誘因安排：若個案在指明情況下可為社區帶來公眾裨益，並獲城規會按個別情況批出規劃許可，則在完成地積比率轉移後，「輸出地盤」內可提供若干免補地價的總樓面面積，作為額外總樓面面積，用以支持該地盤的持續管理及維修保養。12 這項安排反映當局希望不單推動重建交易本身，亦兼顧部分地盤在轉移後的長遠管理需要。12