灣仔偉德大廈銀主盤260萬開拍 鄧成波家族舊持貨再放售
SingTao · 1 SOURCESabout 2 hours ago3 MIN
Summary
灣仔偉德大廈再有單位以銀主盤形式推出拍賣，涉及低層5室，實用面積約615方呎，屬3房間隔，開拍價260萬元，折合呎價約4,228元。該單位曾由「舖王」鄧成波家族持有，現時開價較市場估價約530萬元低出270萬元，折讓約51%。黃開基拍賣行表示，物業將於本周三（26日）拍賣，同場約有26項物業可供競投。除灣仔個案外，九龍灣淘大花園及西貢德隆前街亦有銀主盤同期推出，反映拍賣市場持續有銀行收回物業流入。
Key Points
- 黃開基拍賣行表示，灣仔偉德大廈低層5室面積約615方呎，屬3房間隔，今次以銀主盤形式推出市場。
- 單位開拍價260萬元，較市場估價約530萬元低270萬元，折讓約51%，折合呎價約4,228元。
- 資料顯示，鄧成波家族於2021年連同同層另外3伙一併購入上述單位，總作價約2,800萬元。
- 該批同層單位近年全部淪為銀主盤，其中面積約504方呎的2室，上月以355萬元拍出，呎價約7,044元。
- 其他同期拍賣銀主盤包括淘大花園3期N座高層1室，以及西貢德隆前街1號高層D室連天台單位。
Why It Matters
今次偉德大廈單位開拍價較估值大幅折讓，對有意在市區尋找低門檻入市機會的買家而言，具一定吸引力，但同時亦反映銀主盤為求加快去貨，往往需要以明顯低價作招徠。從同一批單位先後淪為銀主盤，到其他地區亦有銀行收樓物業接連推出，可見拍賣市場仍然是觀察二手樓市壓力與資產價格調整的重要窗口。
進一步看，今次拍賣不單是單一單位放售，而是牽涉曾由知名投資者家族持有的整批樓面資產變化。鄧成波家族於2021年購入偉德大廈同層4伙，當時市場仍有一定投資氣氛，但至近年該批單位全部轉為銀主盤，顯示即使過往具規模的投資者，在融資環境及資產價格轉變下，亦可能面對資產被接管及分拆出售的情況。
就個別單位而言，低層5室面積約615方呎，3房間隔，在灣仔區舊樓之中屬較實用戶型。若以260萬元開拍計，呎價約4,228元，與同區一般二手住宅相比屬偏低水平；若與同層2室上月以355萬元、呎價約7,044元拍出相比，今次5室開拍價亦顯得進取。不過，拍賣開拍價並不等同最終成交價，實際成交仍視乎競投反應、樓宇狀況、業權文件及買家對後市判斷而定。
同場及同期其他銀主盤亦提供市場參考。環亞拍賣行表示，九龍灣淘大花園3期N座高層1室，面積約377方呎，2房間隔，開拍價338萬元，較銀行估價551萬元低213萬元，折讓約39%，將於下周二（9月1日）拍賣，同場約有64項物業可供競投。忠誠拍賣行則表示，西貢德隆前街1號高層D室，面積558方呎，另連430方呎天台，因財政問題被銀行收樓，開拍價323萬元，較銀行估價380萬元低57萬元或15%，亦將於本周三（26日）拍賣，同場約有37項物業可供競投。
從這幾宗個案可見，不同地區、不同樓齡及不同類型單位，均以低於估值的方式吸引買家入場。對準買家而言，銀主盤可能提供較低入場費；對市場觀察者而言，則可從開拍價、估值差距及最終成交情況，判斷銀行對回收貸款的取態，以及市場對折讓盤的承接能力。
進一步看，今次拍賣不單是單一單位放售，而是牽涉曾由知名投資者家族持有的整批樓面資產變化。鄧成波家族於2021年購入偉德大廈同層4伙，當時市場仍有一定投資氣氛，但至近年該批單位全部轉為銀主盤，顯示即使過往具規模的投資者，在融資環境及資產價格轉變下，亦可能面對資產被接管及分拆出售的情況。
就個別單位而言，低層5室面積約615方呎，3房間隔，在灣仔區舊樓之中屬較實用戶型。若以260萬元開拍計，呎價約4,228元，與同區一般二手住宅相比屬偏低水平；若與同層2室上月以355萬元、呎價約7,044元拍出相比，今次5室開拍價亦顯得進取。不過，拍賣開拍價並不等同最終成交價，實際成交仍視乎競投反應、樓宇狀況、業權文件及買家對後市判斷而定。
同場及同期其他銀主盤亦提供市場參考。環亞拍賣行表示，九龍灣淘大花園3期N座高層1室，面積約377方呎，2房間隔，開拍價338萬元，較銀行估價551萬元低213萬元，折讓約39%，將於下周二（9月1日）拍賣，同場約有64項物業可供競投。忠誠拍賣行則表示，西貢德隆前街1號高層D室，面積558方呎，另連430方呎天台，因財政問題被銀行收樓，開拍價323萬元，較銀行估價380萬元低57萬元或15%，亦將於本周三（26日）拍賣，同場約有37項物業可供競投。
從這幾宗個案可見，不同地區、不同樓齡及不同類型單位，均以低於估值的方式吸引買家入場。對準買家而言，銀主盤可能提供較低入場費；對市場觀察者而言，則可從開拍價、估值差距及最終成交情況，判斷銀行對回收貸款的取態，以及市場對折讓盤的承接能力。