顺丰房托CEO：香港物流地产处寻底期 大湾区寻收购标的
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Summary
顺丰房托(02191.HK)是香港十一个上市房地产投资信托基金之一，主要投资香港及内地的现代物流物业及货仓设施。执行董事兼行政总裁林聪智指出，经历过去年的低谷后，本港的物流地产市场正处於寻底阶段，虽然面对新增供应压力令租金收入预期下跌约3%，但空置率已由高位回落，市场距离底部不远 。
Key Points
- 香港物流物业空置率在去年年底由过往长期维持的单位数水平，急升至约15%，市场面临新增供应带来的压力，预计物流地产租金收入在2026年将有约3%跌幅
- 顺丰房托本身的租金收入较为稳定，原因是租约年期长达五年，并设有条款在每年自动提升租金，虽然今年四至五月续租时租金自然有所下跌，但新租约期为三至五年，租金水平在未来一段时间会保持稳定
- 顺丰房托现时的投资组合包括四项现代物流物业，分别位於香港青衣、广州佛山、湖南长沙及安徽芜湖，截至六月底整体出租率达96.8%
- 租客主要以顺丰集团为核心，占整体出租面积83.5%，林聪智认为在面对行业逆境时，有稳定的核心租户非常重要，令顺丰房托胜过其他业主
- 未来发展方向方面，林聪智提出「稳住基本盘、拓展新资产」策略，一方面希望将目前四个项目的出租率再推高及做好成本和资产管理，另一方面以增加管理面积为目标，现正观望大湾区及中西部地区的项目
- 中西部地区在过去三至五年供应严重过剩，空置率曾达20%以上，但目前已回落至单位数水平，租金亦有上升趋势；大湾区虽面临大量新增供应，但区内存韧性较强，亦有希音(SHEIN)、AliExpress、Temu及TikTok等跨境电商「四小龙」带来巨大仓储需求
Why It Matters
林聪智指出，香港的现代物流设施严重不足，目前全港只得十七个项目符合现代化物流设施标准，包括对地面承重、楼高及车道由地面直接连接仓库楼层等要求，因此顺丰房托的发展重心目前集中在内地。林聪智期望政府在即将出炉的施政报告中能为物流地产业提供支持，特别是为物业维修提供税务优惠。他指行业现时的仓库项目普遍楼龄较大，而房托需要分派九成收入作为股息，在大规模维修及消防系统升级上承受一定压力，期望政府为这些支出提供税务抵扣优惠。展望未来北部都会区的发展将会带来新的物流生态，林聪智指虽然作为房托不能直接参与兴建，但认为北都的规划良好，如果未来区内的物流项目能够产生强劲现金流和估值合适，不排除会考虑收购 。
林聪智指出，香港的现代物流设施严重不足，目前全港只得十七个项目符合现代化物流设施标准，包括对地面承重、楼高及车道由地面直接连接仓库楼层等要求，因此顺丰房托的发展重心目前集中在内地。林聪智期望政府在即将出炉的施政报告中能为物流地产业提供支持，特别是为物业维修提供税务优惠。他指行业现时的仓库项目普遍楼龄较大，而房托需要分派九成收入作为股息，在大规模维修及消防系统升级上承受一定压力，期望政府为这些支出提供税务抵扣优惠。展望未来北部都会区的发展将会带来新的物流生态，林聪智指虽然作为房托不能直接参与兴建，但认为北都的规划良好，如果未来区内的物流项目能够产生强劲现金流和估值合适，不排除会考虑收购 。