“先P后H”按揭受关注 初段利率低至2.68厘
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Summary
香港楼按市场近期产品明显增多，银行陆续推出不同优惠，包括延续低息定按、提高按揭现金回赠，以及有银行不跟随上调最优惠利率（P），令置业人士、转按客户和套现借款人有更多选择。
在这些方案之中，最新较受关注的是大型银行推出的“先P后H”按揭计划，即在贷款初段先采用最优惠利率按揭（P按），其后再转为银行同业拆息按揭（H按）。
中原按揭董事总经理王美凤表示，现时H按已处于封顶位，而封顶息实际上以P按计算，因此银行若希望在初期提供更低利率优惠，以特惠P按息设计更容易形成节省利息的效果。
按照现时P为5厘计算，该计划首两或3年的利率定为P减2.32厘，实际按息为2.68厘，低于目前市场定按息2.93厘，也低于目前H按息3厘。
Key Points
- 王美凤指出，今年按揭用户受惠于银行取态积极，市场先后出现低息定按延续、回赠上调及不跟加P等安排。
- “先P后H”被形容为市场上较创新的组合式按揭，先以P按提供初段低息，之后再转回H按机制。
- 计划首两至3年按息为P减2.32厘，以现时P为5厘推算，实际按息为2.68厘，属目前市场较低水平。
- 以市场平均按揭额500万元、还款期30年计算，与市场H按相比，每月供款可减少约1,533元，利息支出减少17%。
- 该计划设有现金回赠，适用于一手、二手物业、转按及物业套现，申请期至12月底，提取贷款期至明年4月底。
Why It Matters
对香港准备置业、换楼或转按的家庭来说，较低的初段按息可直接减轻每月供款压力，尤其在现金流安排上更具弹性。
不过，P按本质上仍属浮息，并非真正固定利率，借款人仍需留意银行日后是否调整P；但按评论所述，即使香港银行之后加P 0.125厘至0.25厘，该计划初段按息预计升至2.805厘至2.93厘，仍可能低于现时H按，并有机会低于现时定按水平。
在银行积极争取按揭业务的背景下，市场目前较受关注的方案包括“先P后H”、定按及H按三类，借款人可按自身对利率风险、供款稳定性和短中期财务安排的需要作比较。