銀主盤低價出貨 二手私宅平貴兩極化
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Summary
本港私宅二手市場近日同時出現「銀主急售」與「低價承接」兩條主線，成交表現相當分化。 一方面，銀主盤在拍賣場以明顯低於原業主買入價或銀行估價的水平出貨，屯門帝御．嵐天開放式單位以220萬元拍出，銅鑼灣華都大廈單位則以680萬元推拍，較個別銀行網上估價低約38%。 另一方面，部分細價及藍籌屋苑仍有自住買家承接，例如青龍頭豪景花園錄得區內租客轉租為買，沙田第一城亦有首置客入市。 至於市區指標細價屋苑牛頭角淘大花園，兩房單位持貨8年後仍要減價沽出，樓價較買入時跌約14%，反映市場未全面回穩。
Key Points
- 忠誠拍賣於10月21日賣出3項銀主住宅物業，其中屯門青山公路青山灣段帝御3期帝御．嵐天7座中層3室，實用面積約210方呎，屬開放式間隔，以180萬元推拍，獲4組客競投，最終以220萬元成交，較開價高40萬元或約22.2%，成交呎價約10,476元。
- 上述帝御．嵐天單位原業主於2022年以逾382萬元買入，今次拍出價仍低出超過162萬元，跌幅約42%；資料亦顯示，該單位之前估價曾達約260萬元，今次成交價再低約15%。
- 同場另一項銀主貨為旺角花園街106號低層唐樓單位，實用面積約706方呎，銀主以160萬元翻拍，吸引多達8組客爭購，最終以335.5萬元拍出，較開價高約175.5萬元，搶高幅度約1.1倍，呎價約4,752元。
- 九龍灣德福花園U座低層7室亦由銀主推出，單位實用面積約494方呎，兩房間隔，開價458萬元，獲5組客競投後以512萬元沽出，較拍賣價高54萬元或約11.8%，成交呎價約10,364元。
- 新一輪銀主推拍方面，銅鑼灣高士威道華都大廈低層A室，實用面積約1,173方呎，銀主以680萬元推拍，呎價約5,797元；該單位曾以高達890萬元推拍，至今累減210萬元，減幅約23.6%，並較個別銀行網上估價約1,100萬元低約420萬元或約38%，將於10月28日由忠誠拍賣推拍。
Why It Matters
對有意入市的香港買家而言，近期成交顯示市場並非單邊下跌，而是不同類型物業出現明顯價差：銀主盤、唐樓及個別高叫價單位的議價空間較大，部分傳統屋苑則仍有一定承接力。 對業主來說，持貨年期與買入時點愈來愈關鍵，近年高位入市者可能要面對蝕讓或大幅折價，而早年低位買入的長線持貨者，仍有機會在減價後保持帳面獲利。
在一般二手市場方面，牛頭角淘大花園錄得市區細價指標屋苑減價成交。利嘉閣鮑允中表示，淘大花園D座中層1室，實用面積約390方呎，原業主因換樓放售，原叫價530萬元，最終減價16.2萬元，以約513.8萬元售出，呎價約13,174元。 資料顯示，原業主於2018年初以約599萬元購入，持貨約8年後轉手，樓價下跌約85.2萬元，貶值約14%。
至於新界西低水盤，青龍頭豪景花園2期嘉蘭閣（11座）高層F室，實用面積約536方呎，兩房間隔，享翠綠山景，原叫價438萬元，減價10萬元後以428萬元沽出，呎價約7,985元。 中原地產梁璟華指出，買家為同區租客，見樓價處於吸引水平，決定轉租為買。 原業主於2016年以398萬元買入，現轉售帳面賺30萬元或約7.5%。
藍籌屋苑方面，沙田第一城4期42座低層E室，實用面積約284方呎，原則兩房間隔，原開價480萬元，最終減價54萬元或約11.3%，以426萬元成交，呎價15,000元。 利嘉閣何億儂表示，買家為首置客，心儀屋苑位處沙田核心位置，生活及交通配套成熟。 原業主則於2003年以約72萬元購入，持貨約23年後沽出，帳面獲利354萬元，單位期內升值近5倍。
綜合近期個案可見，市場並非單純由單一方向主導。銀主盤因要貨要錢，定價往往較進取，容易吸引多組買家競投；但即使成功拍出，成交價與原業主高位買入價之間仍可能有明顯落差。 相反，若屬配套成熟、總價較易負擔的屋苑，仍可吸引首置客或租客承接，只是業主普遍需要先作出一定減價，成交才較易落實。
在一般二手市場方面，牛頭角淘大花園錄得市區細價指標屋苑減價成交。利嘉閣鮑允中表示，淘大花園D座中層1室，實用面積約390方呎，原業主因換樓放售，原叫價530萬元，最終減價16.2萬元，以約513.8萬元售出，呎價約13,174元。 資料顯示，原業主於2018年初以約599萬元購入，持貨約8年後轉手，樓價下跌約85.2萬元，貶值約14%。
至於新界西低水盤，青龍頭豪景花園2期嘉蘭閣（11座）高層F室，實用面積約536方呎，兩房間隔，享翠綠山景，原叫價438萬元，減價10萬元後以428萬元沽出，呎價約7,985元。 中原地產梁璟華指出，買家為同區租客，見樓價處於吸引水平，決定轉租為買。 原業主於2016年以398萬元買入，現轉售帳面賺30萬元或約7.5%。
藍籌屋苑方面，沙田第一城4期42座低層E室，實用面積約284方呎，原則兩房間隔，原開價480萬元，最終減價54萬元或約11.3%，以426萬元成交，呎價15,000元。 利嘉閣何億儂表示，買家為首置客，心儀屋苑位處沙田核心位置，生活及交通配套成熟。 原業主則於2003年以約72萬元購入，持貨約23年後沽出，帳面獲利354萬元，單位期內升值近5倍。
綜合近期個案可見，市場並非單純由單一方向主導。銀主盤因要貨要錢，定價往往較進取，容易吸引多組買家競投；但即使成功拍出，成交價與原業主高位買入價之間仍可能有明顯落差。 相反，若屬配套成熟、總價較易負擔的屋苑，仍可吸引首置客或租客承接，只是業主普遍需要先作出一定減價，成交才較易落實。