新手买房必看！批了按揭才知律师楼不合规 大律师提醒临近成交或面临违约风险

Summary

Key Points

• 事主表示，约一星期前已到银行签署按揭文件，并向银行提供所委聘律师楼的资料，当时职员未有提出异议。惟银行其后方通知，该律师楼并不在银行的认可律师楼名单内，要求事主另觅获认可的律师楼，或改向其他银行申请按揭。由于距离成交期仅约三星期，事主大感彷徨，担心不论转律师楼还是转银行，均未必能赶及原定成交日期 1。
• 陆伟雄表示，银行设立认可律师楼名单时，通常会考虑律师楼的规模、过往与银行的合作关系，以及是否具备处理同类按揭及物业交易的经验。律师在物业交易中，并非只是阅读或照搬法律文件，而是肩负把关、监察及提出查询的角色，包括审视文件有否遗漏重要契约、条款是否清晰，以及有否细节需要由律师或上手业主进一步交代 1。
• 由于香港物业种类繁多，不同物业的楼契内容、限制及处理程序各有不同。以居屋为例，交易或涉及转让限制、补地价，以及向房屋署核实买家资格等程序，均需要具相关经验的律师妥善处理。银行为保障自身权益，一般较倾向接受熟悉物业交易、具备相关处理记录的律师楼，并将其纳入认可名单。买家若使用名单内律师楼，银行通常较愿意配合处理按揭安排，程序亦有机会较顺畅 1。
• 对于事主称早已将律师楼卡片交予银行，但银行直至成交前约三星期才通知有关律师楼不在认可名单内，陆伟雄认为，主要责任在于买家。他解释，买家既然需要申请按揭及委托律师楼，便应主动向银行核实心仪律师楼是否获接受。无论是签署临时买卖合约、委托律师楼，还是向银行申请按揭时，买家均应及早提出相关查询 1。
• 他又以银行估价为 例，指不少买家在正式签约前，已会向银行了解初步估值。相同道理，买家在 与银行初步商讨按揭时，亦应查询银行有否指定律师楼，或索取银行可接受的律师楼名单，再作出委托安排 1。
• 至于事主所指原有律师楼曾称"所有银行都做到"，陆伟雄认为，这种说法值得质疑。他指出，每间银行均有各自较熟悉或倾向接受的律师楼，即使一间律师楼获某银行列入认可名单，亦不代表其他银行必然接受 1。
• *解决方案**
• 若买家距离成交期不足一个月，才发现所聘律师楼不获按揭银行接受，陆伟雄建议以下四个方案 1：
• 一、转向其他银行申请按揭：买家须先比较新银行的物业估价是否足够、按 揭成数能否配合需要，以及息率是否处于合理市场水平。同时，重新申请及审批需时，未必能赶及原定成交 1。
• 二、转聘另一间获银行认可的律师楼：买家可改聘另一获银行认可律师楼；或可委托原先聘用的律师楼，协助转介或接驳至另一间获银行认可律师楼，俗称"驳脚律师楼"，继续处理按 揭相关手续 1。
• 三、要求加快处理：要求对方加快跟进按揭文件、查契及成交程序，尝试把一般约需一个月完成的流程，压缩至三星期甚至两星期内完成 1。
• 四、请求银行特别批准：事主最终表示，在多次向银行跟进后，银行称可作特别批准，允许原有律师楼继续处理，最终希望可于本月底顺利完成成交 1。

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