劏場生死分野：鬆劏成主題場 密劏變迷宮
SingTao · 2 SOURCES1 day ago5 MIN
Summary
本港老牌「劏場」近年命運分野愈見明顯。信和中心、星際城市及現時點雖同屬拆細出售的商場，但因當年未有把舖位「劏到盡」，加上逐步形成卡牌、玩具、唱片及攝影器材等主題聚落，成功吸引潮流消費者與內地旅客專程到訪；相反，尖沙咀首都廣場則因分間過密、舖位細碎及走廊布局欠佳，被視為經營困局的典型例子。
Key Points
- 《星島》報道指出，信和中心、星際城市及現時點能由傳統劏場蛻變成次文化地標，不只靠旺區地段，更因大業主當年拆售時未有把舖位劏到最盡，為小店保留經營與陳列空間。
- 首都廣場被形容為反面教材，其前身為百樂酒店基座，每層約2萬方呎樓面被分成200多個舖位；記者現場所見，一個建築面積56方呎的迷你舖，扣除厚牆後實用面積僅約20方呎，顧客走進長走廊與相似間隔之中，猶如置身幾何迷宮。
- 相比之下，現時點、信和中心及星際城市每層面積由8000多方呎至逾萬方呎不等，卻只劃分約35至50多個舖位，多數舖位建築面積逾百方呎；現時點更有200至300多方呎舖位可陳列絕版盒裝LEGO，星際部分舖位更逾600呎，方便攝影發燒友試鏡驗機。
- 通道闊度亦有差異。記者量度後發現，現時點通道普遍闊8至11呎，信和中心、星際城市及首都廣場則同為約7呎；報道認為，除通道外，舖位大小與整體布局同樣左右顧客逛場體驗及商戶經營效率。
- 現時點近年由玩具集中地進一步演變成卡牌熱點。2樓「板橋Mertens」店主Manman表示，過去7年主力賣玩具車，眼見銷情轉淡後轉攻卡牌市場，因卡牌屬全球化商品，外地客更易購買及攜帶；他更花足1年搜羅PSA評分1至10的「梵高比卡超」鑑定卡，組成一套收藏，放門市不足1個月便以12萬元售予東南亞買家。
- 報道又提到，珍罕卡牌炒風已跨越國界。今年2月，一張源於1997年日本雜誌活動的「插畫家比卡超」卡牌，在國際拍賣會以1,649.2萬美元、折合約1.28億港元成交，反映卡牌已由遊戲與收藏品，延伸成部分玩家眼中的另類投資工具。
- 信和中心近年新開卡牌專門店已佔逾20個舖位，但地庫多家CD及黑膠老店仍是吸客主力。來自大連的26歲孟小姐特地到場，以600元購入4張CD，包括陶喆及周杰倫早期專輯，形容商場雖不大，卻像一場有意思的探索。
- 為適應消費模式轉變，有唱片店主兼營網上生意，相關收入已佔營業額約一半；有時更親自把唱片帶到深圳寄貨，替客人節省運費，顯示老店不只靠懷舊，也在調整銷售渠道。
- 星際城市原以攝影器材聞名，智能手機普及後一度陷入低潮，但隨着「千禧情懷」回潮再度聚客。數碼帝國董事鄭志民表示，年輕人偏愛CCD數碼相機帶有菲林感、色彩略朦朧的影像風格，反而嫌手機拍攝過於銳利、欠缺個性。
- 上周日記者到星際城市視察時，場內聚集大批年輕內地客，有人購買即影即有相機，有人專程尋找停產多年的CCD二手數碼相機；來自四川的Lily排隊半小時，購入一部instax即影即有相機及數盒相紙，稱喜歡把當下以實體照片保存下來的手感。
- 鄭志民透露，約5年前先有香港學生開始尋購CCD相機，至約3年前內地需求急增，本地二手貨源迅速被掃空，他因而要定期赴日本及美國補貨；以2010年推出的Canon G12為例，昔日在鴨寮街約千元，如今已炒至逾8000元。
- 利嘉閣地產商舖部高級營業董事鄭得明表示，今年五一期間星際城市一度人潮洶湧，甚至要警方到場維持秩序，對劏場而言相當罕見；但他同時提醒，部分業主見人流回升便急於大幅加租，反而可能嚇走小商戶。
- 熟悉商場運作的地產界人士指出，這些主題商場今日的定位，是捱過低潮後逐步形成。現時點拆售後首3年曾一度淪為「半死場」，小業主大幅減租，意外吸引玩具商進駐，才慢慢發展成玩具迷尋寶地；信和中心與星際城市亦曾因大量翻版光碟商戶遭警方掃蕩，一度封場及吉舖處處，其後經洗牌才摸索出新方向。
- 中原（工商舖）董事總經理潘志明認為，三個主題商場均屬成功典範，首先受惠於地利：星際城市位處西洋菜南街旺段，現時點毗鄰油麻地港鐵站，信和中心則坐落彌敦道繁忙地段；再加上小紅書等社交平台帶動宣傳，以及網上下單、門市取貨模式帶來客流，令老商場重新建立吸引力。
- 潘志明又指，主題商場的租客來源雖受主題定位所限，但租客流動性較低，租金向來較平穩；若個別業主大幅加租，租客亦可選擇搬往場內其他舖位，由於主要做熟客生意，搬遷對業務打擊相對有限。
Why It Matters
對本港零售及商場投資市場而言，這組個案顯示「劏場」並非必然失敗，關鍵在於是否保留足夠舖位面積、合理動線，以及讓商戶有空間建立主題與社群。 不過，一旦人流回升後租金被過快推高，最先受壓的往往正是帶旺商場的特色小店，商場能否長做長有，仍取決於業主與租戶之間能否維持可持續的租務生態。