一太以物管稳收入 李伟文看香港楼市待转机
SingTao · 1 SOURCES1 day ago4 MIN
Summary
第一太平戴维斯在香港经营40年，经历过多轮楼市起伏。大中华首席执行官李伟文表示，公司之所以能够在不同周期中保持稳定，并不只是依靠促成大型物业买卖，而是同时建立了以物业管理为核心的稳定收入来源，形成“攻守兼备”的生存哲学。
Key Points
- 李伟文表示，第一太平戴维斯在香港扎根40年，即使外部市况恶化，公司也从未需要向集团总部寻求资金支持。
- 他指出，物业管理业务目前已贡献公司逾半收入，约1.5万名员工中，超过90%属于前线现场管理人员。
- 公司管理的项目不只包括一般商业及住宅物业，还涵盖港珠澳大桥、皇岗口岸等大型基建和口岸设施。
- 李伟文形容，本轮市场调整是他所见“最深、最广”的一次，部分物业价格已较高位蒸发逾50%。
- 他透露，今年至少已有10宗来自新加坡及其他海外财团的低位吸纳交易，显示外资正重新评估香港资产。
- 李伟文回顾，香港楼市曾经历1997年金融风暴、2003年沙士疫情以及2009年金融海啸，当时市场虽然下跌迅速，但反弹也较快。 相比之下，他认为这一次调整无论在持续时间、影响范围还是价格跌幅上，都明显更深。 不过，在他看来，价格大跌并不只是坏消息，因为对海外投资者而言，香港资产估值回落反而构成难得的入场机会。
- 他以新加坡资金为例称，新加坡货币走强，加上星展借贷利率仅约2厘，而香港物业回报率可达4至5厘，这样的利差和收益水平对外资颇具吸引力。 因此，海外资金开始更积极地在香港寻找折价资产，令市场即使处于低潮，仍能出现具代表性的成交。
- 对于不同物业板块的前景，李伟文给出了分化判断。他认为，香港写字楼租金已经跌到一定水平，但在2028年前仍会面对压力，之后若需求超过供应，市场才有望出现转机。 他还提到，若把写字楼改装为学生宿舍，回报率可达5至6厘；如果政府优先推动教育和医疗相关需求，这些板块逐步发展后，可能带动其他物业类别改善。
- 至于零售铺位和商场，他认为将是最后复苏的板块。 他以家庭收支举例说明，若一对夫妇月收入约5万元，购买一套贷款500万元的住宅，每月供款约2.5万元，再加上子女每月开支约8000元，剩余可自由支配的金额只剩1万多元。 在这种情况下，居民更容易选择北上消费，令香港本地零售和商场承受更大压力。 他预计，铺市要到2030年后才会逐步好转；同时，自疫情以来资产价格已大幅下跌，未来再大跌的空间料已有限。
- 除了本地市场判断，李伟文也特别提到集团今年6月以11.125亿美元、约合86.8亿港元收购知名房地产投资银行Eastdil Secured，并将其更名为“Eastdil Secured Savills”。 他形容，Eastdil Secured在房地产投行领域地位突出，堪称“地产界高盛”，这宗并购不仅增强集团平台能力，也让其客户网络从本地富豪圈扩展至全球顶级机构投资者。
- 李伟文表示，集团希望借此响应国家号召，一方面引入美国、欧洲等地资金，另一方面协助内地企业走向海外市场。 他还以东涌世贸喜来登酒店的交易为例，指出该酒店以27亿元售予马来西亚财团，第二高出价来自港资，为26亿元，仅比成交价低约3%。 虽然成交价与发展商世茂原有45亿元银行借贷存在明显差距，但银行持有该物业已逾两年，按成交价计算仍有逾4厘回报，他认为属于合理水平。
Why It Matters
李伟文的判断说明，香港楼市虽然仍在调整，但价格回落已经开始吸引海外资金重新配置资产，市场并非只有下行叙事。 对本地业界而言，物业管理、写字楼改装以及教育和医疗相关需求，可能成为等待写字楼与零售全面复苏期间更可依赖的收入来源和转型方向。