银主盘低价出货 香港二手房价分化加剧
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Summary
香港私宅二手市场近日同时出现“银主急售”和“低价承接”两种走势，成交表现分化明显。 一方面，银主盘在拍卖场以明显低于原业主买入价或银行估价的水平出货，屯门帝御．岚天开放式单位以220万港元拍出，铜锣湾华都大厦单位则以680万港元推拍，较报道提及的一家银行网上估价低约38%。 另一方面，部分低总价和实用型屋苑仍有自住需求承接，例如青龙头豪景花园录得区内租客“弃租转买”，沙田第一城也有首置客入市。 至于市区指标细价屋苑牛头角淘大花园，两房单位持有8年后仍需减价出售，楼价较买入时下跌约14%，说明市场尚未全面恢复。
Key Points
- 忠诚拍卖于10月21日卖出3项银主住宅物业，其中屯门青山公路青山湾段帝御3期帝御．岚天7座中层3室，实用面积约210平方呎，属开放式间隔，以180万港元推拍，吸引4组买家竞投，最终以220万港元成交，较开价高40万港元或约22.2%，成交呎价约10,476港元。
- 该帝御．岚天单位原业主于2022年以逾382万港元买入，如今拍出价仍低出超过162万港元，跌幅约42%；报道并指，该单位此前估价曾达约260万港元，这次成交价再低约15%。
- 同场另一宗银主成交为旺角花园街106号低层唐楼单位，实用面积约706平方呎，银主以160万港元翻拍，吸引多达8组买家争购，最终以335.5万港元拍出，较开价高约175.5万港元，升幅约1.1倍，呎价约4,752港元。
- 九龙湾德福花园U座低层7室也由银主推出，单位实用面积约494平方呎，两房间隔，开价458万港元，获5组买家竞投后以512万港元售出，较拍卖价高54万港元或约11.8%，成交呎价约10,364港元。
- 新一轮银主推拍方面，铜锣湾高士威道华都大厦低层A室，实用面积约1,173平方呎，银主以680万港元推拍，呎价约5,797港元；该单位曾以高达890万港元推拍，至今累计减价210万港元，减幅约23.6%，并较报道提及的一家银行网上估价约1,100万港元低约420万港元或约38%，将于10月28日由忠诚拍卖推出。
Why It Matters
对香港买家而言，近期成交说明市场并非同步下行，而是不同物业类型之间的价格落差正在扩大：银主盘、唐楼及个别高叫价单位的议价空间更大，部分传统大型屋苑则仍有一定承接力。 对业主而言，持有年期和买入时点的重要性进一步上升，近年高位入市者可能面临亏损或大幅折价，而早年低位买入的长期持有者，即使减价出售，仍可能保有可观账面利润。
在一般二手市场方面，牛头角淘大花园录得市区细价指标屋苑减价成交。利嘉阁鲍允中表示，淘大花园D座中层1室，实用面积约390平方呎，原业主因换楼放售，最初叫价530万港元，最终减价16.2万港元，以约513.8万港元售出，呎价约13,174港元。 资料显示，原业主于2018年初以约599万港元买入，持有约8年后转手，楼价下跌约85.2万港元，贬值约14%。
至于新界西的低价选择，青龙头豪景花园2期嘉兰阁（11座）高层F室，实用面积约536平方呎，两房间隔，享山景，原叫价438万港元，减价10万港元后以428万港元成交，呎价约7,985港元。 中原地产梁璟华表示，买家为同区租客，见楼价处于吸引水平，因此决定由租转买。 原业主于2016年以398万港元买入，现转售账面获利30万港元或约7.5%。
蓝筹屋苑方面，沙田第一城4期42座低层E室，实用面积约284平方呎，原则两房间隔，原开价480万港元，最终减价54万港元或约11.3%，以426万港元成交，呎价15,000港元。 利嘉阁何亿侬表示，买家为首置客，看中屋苑位处沙田核心位置，生活及交通配套成熟。 原业主则于2003年以约72万港元买入，持有约23年后出售，账面获利354万港元，单位期内升值近5倍。
综合近期案例可见，市场并不是由单一趋势主导。银主盘由于卖方去货意愿强，定价往往更进取，容易吸引多组买家竞投；但即使成功拍出，成交价与原业主高位买入价之间仍可能存在明显落差。 相比之下，若属于配套成熟、总价较易负担的屋苑，仍可吸引首置客或租客承接，只是业主通常需要先作出一定减价，交易才更容易落实。
在一般二手市场方面，牛头角淘大花园录得市区细价指标屋苑减价成交。利嘉阁鲍允中表示，淘大花园D座中层1室，实用面积约390平方呎，原业主因换楼放售，最初叫价530万港元，最终减价16.2万港元，以约513.8万港元售出，呎价约13,174港元。 资料显示，原业主于2018年初以约599万港元买入，持有约8年后转手，楼价下跌约85.2万港元，贬值约14%。
至于新界西的低价选择，青龙头豪景花园2期嘉兰阁（11座）高层F室，实用面积约536平方呎，两房间隔，享山景，原叫价438万港元，减价10万港元后以428万港元成交，呎价约7,985港元。 中原地产梁璟华表示，买家为同区租客，见楼价处于吸引水平，因此决定由租转买。 原业主于2016年以398万港元买入，现转售账面获利30万港元或约7.5%。
蓝筹屋苑方面，沙田第一城4期42座低层E室，实用面积约284平方呎，原则两房间隔，原开价480万港元，最终减价54万港元或约11.3%，以426万港元成交，呎价15,000港元。 利嘉阁何亿侬表示，买家为首置客，看中屋苑位处沙田核心位置，生活及交通配套成熟。 原业主则于2003年以约72万港元买入，持有约23年后出售，账面获利354万港元，单位期内升值近5倍。
综合近期案例可见，市场并不是由单一趋势主导。银主盘由于卖方去货意愿强，定价往往更进取，容易吸引多组买家竞投；但即使成功拍出，成交价与原业主高位买入价之间仍可能存在明显落差。 相比之下，若属于配套成熟、总价较易负担的屋苑，仍可吸引首置客或租客承接，只是业主通常需要先作出一定减价，交易才更容易落实。