business · SingTao

東京樓價急升自民黨研復徵短炒重稅

SingTao · 1 SOURCESabout 2 hours ago4 MIN

Summary

日本東京等大城市樓價近年持續上升，執政自民黨正研究恢復一項自1998年起暫停的重稅制度，藉此壓抑短期炒賣土地及住宅的行為。政策討論的焦點並非單獨限制外國人買樓，而是以持貨年期和轉售行為作為打擊對象，務求在不觸及國際貿易及投資協定爭議下，回應都市住屋負擔惡化的問題。

Key Points

自民黨「住宅土地與城市政策調查會」於周三開會，主席松島綠提出恢復自1998年起暫停實施的「土地轉讓收益重稅制度」。
按提案，個人出售持有5年或以下土地所得的某些收入，將適用52%稅率，明顯針對短線轉售獲利行為。
公司若出售土地，亦可能面對5%至10%資本利得稅，實際稅率視乎持有土地時間長短而定。
部分政界人士關注外國買家趁日圓疲弱入市，但當局未有證實外國人炒樓是推高樓價的主因。
國土交通省調查顯示，2024年東京都新建公寓購入後一年內轉售比率為8.8%，千代田、中央、港、新宿、文京及澀谷六區更達12.1%。

Why It Matters

這場政策討論反映，日本政府正嘗試在保障國際投資開放與遏止樓市短炒之間尋找平衡。對香港讀者而言，東京作為亞洲主要都會，其做法值得留意，尤其當樓價升幅遠超收入增長時，政府會否重新動用重稅工具，往往成為市場風向的重要訊號。東京樓市升勢之急，已令政策層面重新討論過去在泡沫經濟年代使用過的稅務手段。自民黨認為，都市樓價被投機炒賣推高後，真正有住屋需要的家庭更難置業，因此政策方向不是單純增加供應，而是先處理短期買入再迅速轉售的交易模式。這種思路顯示，當局把問題部分歸因於資金流向和投資行為，而不只是建屋速度或土地供應不足。在具體設計上，提案把個人與公司分開處理。個人方面，若出售持有5年或以下的土地，某些收入將被徵收52%稅率，稅負相當沉重，目的明顯是降低短炒誘因。公司方面，則會按持貨時間長短，徵收5%至10%不等的資本利得稅。雖然報道未提及最終立法時間表，但從自民黨內部正式研究可見，相關措施已由輿論關注進入政策討論階段。值得注意的是，外國買家雖然成為部分政界人士關注焦點，但官方態度仍較審慎。由於若只針對外國人購樓設限，可能違反國際貿易及投資協定，政府傾向不分國籍，集中打擊短期轉售等投機交易。換言之，政策若落實，將更像一項普遍適用的市場降溫措施，而非專門針對某一類買家。數據亦為這場討論提供背景。國土交通省調查顯示，2024年東京都新建公寓在購入後一年內轉售的比例達8.8%。若只看核心地段，千代田、中央、港、新宿、文京及澀谷六區更高達12.1%，顯示市中心新盤短期轉手情況更為明顯。地方層面亦已開始採取行動，例如千代田區要求發展商限制同一買家購入多個單位，並建議部分重建項目的新盤原則上5年內不得轉售。這些做法說明，中央與地方都在尋找壓抑投機的方法，只是工具仍在調整之中。價格方面，2025年度東京23區新建公寓平均售價達1億3784萬日圓，按年飆升18.5%。這個水平相當於東京全職僱員平均年薪678萬日圓的逾20倍。當樓價與收入差距擴大至這個程度，置業門檻自然大幅提高，也令政府更難忽視市場過熱對民生造成的壓力。對香港市場觀察者而言，東京的政策取向不僅關乎日本本地樓市，也可能成為亞洲其他高樓價城市評估調控手段時的重要參考。

東京樓市升勢之急，已令政策層面重新討論過去在泡沫經濟年代使用過的稅務手段。自民黨認為，都市樓價被投機炒賣推高後，真正有住屋需要的家庭更難置業，因此政策方向不是單純增加供應，而是先處理短期買入再迅速轉售的交易模式。這種思路顯示，當局把問題部分歸因於資金流向和投資行為，而不只是建屋速度或土地供應不足。在具體設計上，提案把個人與公司分開處理。個人方面，若出售持有5年或以下的土地，某些收入將被徵收52%稅率，稅負相當沉重，目的明顯是降低短炒誘因。公司方面，則會按持貨時間長短，徵收5%至10%不等的資本利得稅。雖然報道未提及最終立法時間表，但從自民黨內部正式研究可見，相關措施已由輿論關注進入政策討論階段。值得注意的是，外國買家雖然成為部分政界人士關注焦點，但官方態度仍較審慎。由於若只針對外國人購樓設限，可能違反國際貿易及投資協定，政府傾向不分國籍，集中打擊短期轉售等投機交易。換言之，政策若落實，將更像一項普遍適用的市場降溫措施，而非專門針對某一類買家。數據亦為這場討論提供背景。國土交通省調查顯示，2024年東京都新建公寓在購入後一年內轉售的比例達8.8%。若只看核心地段，千代田、中央、港、新宿、文京及澀谷六區更高達12.1%，顯示市中心新盤短期轉手情況更為明顯。地方層面亦已開始採取行動，例如千代田區要求發展商限制同一買家購入多個單位，並建議部分重建項目的新盤原則上5年內不得轉售。這些做法說明，中央與地方都在尋找壓抑投機的方法，只是工具仍在調整之中。價格方面，2025年度東京23區新建公寓平均售價達1億3784萬日圓，按年飆升18.5%。這個水平相當於東京全職僱員平均年薪678萬日圓的逾20倍。當樓價與收入差距擴大至這個程度，置業門檻自然大幅提高，也令政府更難忽視市場過熱對民生造成的壓力。對香港市場觀察者而言，東京的政策取向不僅關乎日本本地樓市，也可能成為亞洲其他高樓價城市評估調控手段時的重要參考。