滯後登記未反映市況 一手熱銷帶動二手回暖
AM730 · 2 SOURCESabout 2 hours ago5 MIN
Summary
本港住宅市場在暑假尾聲出現較明顯的分化訊號：若看官方登記數據，8月整體樓宇買賣登記仍然疲弱；但若看前線即市成交，一手新盤已率先回勇，二手屋苑交投亦在8月下旬逐步回升。 兩個來源都指出，發展商調整開價策略、以貼近市場預期的價錢推盤，是今輪氣氛改善的重要觸發點。 在樓價未見大幅回落、租金持續高企的背景下，部分準買家不再一味等待更平入市時機，轉而加快置業決定，亦令市場開始關注一手熱銷能否撬動二手「冰山」。 隨着9月開學、外遊業主與買家陸續回流，市場普遍把焦點放在9月能否由一手帶動二手，形成較全面的回暖格局。
Key Points
- 土地註冊處8月整體樓宇買賣登記錄得5,772宗，連跌兩個月，並創近18個月新低；不過有代理指出，官方登記一般滯後實際市況兩至四周，未必即時反映8月下旬的成交氣氛。
- 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，由去年2月至今年5月，本港一手市場連續16個月每月錄得逾千宗成交，合共售出逾3萬伙；但升勢在6月中斷，當月回落至約850宗，7月再降至約817宗。
- 到了8月，多個焦點新盤接力登場，一手市場明顯回勇，全月錄得約1,103宗成交，按月增加約286宗或35%，相隔兩個月重上千宗水平，並創三個月新高；另一方面，一手私宅買賣登記亦按月反彈22%至892宗，終止連續3個月跌勢。
- 九龍區最近有新盤以低價策略推出，市場反應熾熱；該盤於9月5日星期六第三輪發售101伙，累計接獲逾5.8萬個購樓意向登記，超額認購逾573倍，刷新全港新盤收票紀錄，開售15日累售482伙，套現逾45億元。
- 一手熱賣亦被視為帶動二手的起點。作為風向標的周末十大屋苑成交量，自7月下旬低見3宗後逐步回升，到8月29日至30日已升至10宗，按月大增逾兩倍；全港50個指標屋苑周成交量亦由8月初51宗低位，連升三周至8月下旬72宗，創近9周新高。
Why It Matters
對香港置業人士而言，現時最值得留意的不是單一數字升跌，而是滯後登記與前線成交之間的時間差，因為這會直接影響市場對後市冷暖的判斷。 若發展商繼續以貼市價推盤，而一手向隅客持續回流二手，9月樓市回暖便有機會由個別新盤熱賣，擴展至整體住宅交投改善。
8月樓市之所以特別受關注，在於它同時呈現「數據偏冷、現場偏熱」的矛盾局面。從官方登記角度看，整體樓宇買賣登記只有5,772宗，表面上仍屬偏弱水平；但代理界普遍提醒，註冊數據往往較實際成交慢兩至四周，因此8月下旬才出現的轉旺訊號，未必能即時在同月登記數字中反映出來。 換言之，若單看登記宗數，容易低估市場在暑假尾聲的實際變化。
一手市場率先打破悶局，是兩篇報道的共同主線。中原地產陳永傑指出，本港新盤市場由去年2月至今年5月，曾連續16個月每月錄得逾千宗成交，反映購買力其實長時間存在；只是到了6月及7月，成交分別回落至約850宗及約817宗，市場像是放了兩個月暑假。 到8月，部分發展商調整開價策略，以更貼近市場預期的價錢推盤，成功把累積多時的購買力重新吸引入市，令一手成交重上約1,103宗。
其中，九龍區一個以低價策略推出的新盤成為市場焦點。該盤在短時間內錄得逾5.8萬個購樓意向登記，至9月5日第三輪發售101伙時，超額認購逾573倍，並在開售15日內累售482伙，套現逾45億元。 這類熱銷個案除了反映定價吸引，亦顯示買家心態正在轉變。差餉物業估價署私人住宅樓價指數7月報321.5，按月微跌0.46%，雖然終止13個月連升，但今年以來仍累升7.3%，較去年3月低位反彈約13%。 在樓價只屬窄幅上落、未見明顯回落之下，部分準買家開始放棄「再等等會更平」的想法，擔心遲買反而更貴，加上住宅租金屢創新高，部分租客亦加快「轉租為買」。
除了中小型住宅，高端市場亦見起色。8月樓價逾億元的大額成交約15宗，較7月約8宗增加近九成；樓價5,000萬元以上成交約37宗，按月增加近三成，顯示一手回勇並非只集中於入門或上車盤，豪宅市場亦同步轉旺。 今年首8個月，一手成交量更已突破1.35萬宗，多於去年同期約13,473宗，並創2019年後同期新高；與2023年及2024年同期比較，更分別大增約65%及30%。
二手市場方面，雖然未見像一手般爆發，但回暖軌跡開始浮現。報道指出，港島區8個指標屋苑上周錄得17宗買賣，按周大增42%，其中太古城佔7宗，康怡花園及嘉亨灣亦有改善；新界區21個指標屋苑成交按周升15%至31宗，名城成交量更按周激增兩倍。 隨着暑假接近結束，外遊業主與買家陸續歸隊，睇樓量回升，對二手交投形成支持。
展望9月，市場仍要面對《施政報告》及美國議息等因素帶來的短暫觀望情緒，但代理界普遍認為，若政策與息口走勢大致中性至利好，實體樓價可望獲得支撐。 陳永傑亦認為，8月本屬傳統淡季，不少市民外遊，一手成交仍能重上千宗，反映購買力並未消失，只是在等待合適價錢與時機；隨着9月1日開學後，家長客及換樓客有望重新入市，經濟與睇樓活動重回正軌。 因此，9月能否由一手熱銷進一步帶動二手回暖，將成為判斷樓市是否真正走出暑期整固的關鍵。
8月樓市之所以特別受關注，在於它同時呈現「數據偏冷、現場偏熱」的矛盾局面。從官方登記角度看，整體樓宇買賣登記只有5,772宗，表面上仍屬偏弱水平；但代理界普遍提醒，註冊數據往往較實際成交慢兩至四周，因此8月下旬才出現的轉旺訊號，未必能即時在同月登記數字中反映出來。 換言之，若單看登記宗數，容易低估市場在暑假尾聲的實際變化。
一手市場率先打破悶局，是兩篇報道的共同主線。中原地產陳永傑指出，本港新盤市場由去年2月至今年5月，曾連續16個月每月錄得逾千宗成交，反映購買力其實長時間存在；只是到了6月及7月，成交分別回落至約850宗及約817宗，市場像是放了兩個月暑假。 到8月，部分發展商調整開價策略，以更貼近市場預期的價錢推盤，成功把累積多時的購買力重新吸引入市，令一手成交重上約1,103宗。
其中，九龍區一個以低價策略推出的新盤成為市場焦點。該盤在短時間內錄得逾5.8萬個購樓意向登記，至9月5日第三輪發售101伙時，超額認購逾573倍，並在開售15日內累售482伙，套現逾45億元。 這類熱銷個案除了反映定價吸引，亦顯示買家心態正在轉變。差餉物業估價署私人住宅樓價指數7月報321.5，按月微跌0.46%，雖然終止13個月連升，但今年以來仍累升7.3%，較去年3月低位反彈約13%。 在樓價只屬窄幅上落、未見明顯回落之下，部分準買家開始放棄「再等等會更平」的想法，擔心遲買反而更貴，加上住宅租金屢創新高，部分租客亦加快「轉租為買」。
除了中小型住宅，高端市場亦見起色。8月樓價逾億元的大額成交約15宗，較7月約8宗增加近九成；樓價5,000萬元以上成交約37宗，按月增加近三成，顯示一手回勇並非只集中於入門或上車盤，豪宅市場亦同步轉旺。 今年首8個月，一手成交量更已突破1.35萬宗，多於去年同期約13,473宗，並創2019年後同期新高；與2023年及2024年同期比較，更分別大增約65%及30%。
二手市場方面，雖然未見像一手般爆發，但回暖軌跡開始浮現。報道指出，港島區8個指標屋苑上周錄得17宗買賣，按周大增42%，其中太古城佔7宗，康怡花園及嘉亨灣亦有改善；新界區21個指標屋苑成交按周升15%至31宗，名城成交量更按周激增兩倍。 隨着暑假接近結束，外遊業主與買家陸續歸隊，睇樓量回升，對二手交投形成支持。
展望9月，市場仍要面對《施政報告》及美國議息等因素帶來的短暫觀望情緒，但代理界普遍認為，若政策與息口走勢大致中性至利好，實體樓價可望獲得支撐。 陳永傑亦認為，8月本屬傳統淡季，不少市民外遊，一手成交仍能重上千宗，反映購買力並未消失，只是在等待合適價錢與時機；隨着9月1日開學後，家長客及換樓客有望重新入市，經濟與睇樓活動重回正軌。 因此，9月能否由一手熱銷進一步帶動二手回暖，將成為判斷樓市是否真正走出暑期整固的關鍵。