议员倡居屋加现金补偿取代七年楼龄赔偿
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Summary
香港市区重建补偿机制正酝酿调整，争议焦点集中在沿用多年的“同区七年楼龄”现金收购基准，以及相关“楼换楼”安排。 在发展局与市建局准备于明年上半年提出具体建议并展开咨询之际，立法会地产及建造界代表黄浩明提出，可考虑以一个居屋单位配合现金津贴，取代现时以同区七年楼龄单位作估值基础的赔偿方式。
Key Points
- 发展局正联同市建局检讨“同区七年楼龄”现金收购机制及“楼换楼”安排。发展局局长甯汉豪早前表示，现行七年楼龄赔偿很大机会不会维持，目标是在明年上半年提出具体建议并展开咨询。
- 黄浩明在香港电台节目《千禧年代》中以土瓜湾为例指出，若按同区七年楼龄计算，现金赔偿呎价约为一万五千元，但政府标准地价约为六千元左右，两者差距令不少重建项目难以实现合理回报。
- 他表示，现时不少旧楼本身已达8至10层高，重建后可增加的楼面面积未必能够翻倍；如果楼面不能增加一倍以上，项目基本上无利可图，现行赔偿模式便会进一步压缩重建空间。
- 黄浩明建议，可考虑以一间居屋加现金津贴作为市区重建补偿方案；现金部分可参考市建局非住宅物业赔偿基准，即在现有价值之上再加35%，让居民既可改善居住条件，也能保留一笔现金。
- 测量师学会会长温伟明表示，原本赔偿理念是让受重建影响住户可以买到一个替代单位，但现时市区不少30至40年楼龄屋苑仍然相当“新净”，保存良好，因此社会上会质疑，是否仍需给予同区七年楼龄这样慷慨的赔偿。
Why It Matters
这次检讨牵涉的不只是技术公式，而是旧区重建成本如何分担、受影响业主可获多少补偿，以及未来市区更新速度会否改变。 温伟明指出，市建局无须向政府补地价，但若项目无利可图甚至亏本，最终便要由政府补贴，等于由公帑承担较高的收购成本；他相信检讨后，未来重建现金赔偿水平将会减少。
“同区七年楼龄”机制多年来一直是香港市区重建补偿的重要基准，其原意是让被收购业主在同一区内有能力购买一个较新的替代单位。 不过，随着市区楼价高企、旧区重建成本持续上升，以及不少旧楼地盘规模有限，市场对这套制度是否仍然可持续的讨论越来越多。 这次由发展局与市建局主导的检讨，反映当局希望重新平衡居民安置需要、重建财务可行性与公帑承担之间的关系。
黄浩明提出的“居屋加现金”方案，实际上是把补偿拆分为“住屋保障”与“现金补贴”两部分。 按其说法，若受影响住户可获得一个居屋单位，便可先处理安居需要；至于现金津贴，则可按现有价值再加35%计算，让住户手上仍有一笔资金应付搬迁、装修或其他生活安排。 这种做法与单纯以市场价格推算现金赔偿不同，也显示部分业界希望把补偿模式由“全数现金化”转向“住屋为主、现金为辅”。
另一方面，温伟明的说法则把讨论拉回公共财政与公平性问题。 他认为，当年设立有关机制时，是希望重建户不会因收购而失去置业能力；但时至今日，市区不少30至40年楼龄屋苑保养不俗，未必等同残旧失修，因此社会上自然会质疑，是否仍要以同区七年楼龄这样较高的标准作赔偿。 若继续维持较高补偿，而项目本身又难以通过增加楼面取得足够回报，最终便可能要由政府补贴填补差额。
由于甯汉豪已表明现行制度很大机会不会维持，外界普遍预期，明年上半年公布的方案不会只是小修小补，而可能涉及补偿基准、安置选项及财务安排的整体调整。 对旧区业主而言，最关心的问题将是未来若遇上收购，究竟可获多少现金、是否有更明确的安置选择，以及新制度会否因地区、楼龄或项目条件而出现不同安排。
“同区七年楼龄”机制多年来一直是香港市区重建补偿的重要基准，其原意是让被收购业主在同一区内有能力购买一个较新的替代单位。 不过，随着市区楼价高企、旧区重建成本持续上升，以及不少旧楼地盘规模有限，市场对这套制度是否仍然可持续的讨论越来越多。 这次由发展局与市建局主导的检讨，反映当局希望重新平衡居民安置需要、重建财务可行性与公帑承担之间的关系。
黄浩明提出的“居屋加现金”方案，实际上是把补偿拆分为“住屋保障”与“现金补贴”两部分。 按其说法，若受影响住户可获得一个居屋单位，便可先处理安居需要；至于现金津贴，则可按现有价值再加35%计算，让住户手上仍有一笔资金应付搬迁、装修或其他生活安排。 这种做法与单纯以市场价格推算现金赔偿不同，也显示部分业界希望把补偿模式由“全数现金化”转向“住屋为主、现金为辅”。
另一方面，温伟明的说法则把讨论拉回公共财政与公平性问题。 他认为，当年设立有关机制时，是希望重建户不会因收购而失去置业能力；但时至今日，市区不少30至40年楼龄屋苑保养不俗，未必等同残旧失修，因此社会上自然会质疑，是否仍要以同区七年楼龄这样较高的标准作赔偿。 若继续维持较高补偿，而项目本身又难以通过增加楼面取得足够回报，最终便可能要由政府补贴填补差额。
由于甯汉豪已表明现行制度很大机会不会维持，外界普遍预期，明年上半年公布的方案不会只是小修小补，而可能涉及补偿基准、安置选项及财务安排的整体调整。 对旧区业主而言，最关心的问题将是未来若遇上收购，究竟可获多少现金、是否有更明确的安置选择，以及新制度会否因地区、楼龄或项目条件而出现不同安排。