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新世界蝕281億讓11 SKIES　機管局接管　每年18億天價租金包袱終卸下

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Summary

新世界發展今日（九月三十日）公布截至今年六月三十日止全年業績，股東應佔虧損按年擴大至281.49億元，遠超去年同期之163.02億元，主要由於11 SKIES項目錄得巨額非現金耗蝕虧損及減值撥備。期內，新世界同時宣布與香港機場管理局就11 SKIES發展項目訂立終止契據，落實「壯士斷臂」全面撤出。根據協議，新世界旗下附屬公司樂斯有限公司將交回相關租約，三幢辦公大樓及娛樂樞紐將無償轉移予機管局，另須支付逾30億元當中包括現金及現金等價物。租約將於二零二七年四月一日起正式終止，機管局將全面主導該項目的業務發展及管理工作。值得留意的是，撇除巨額非現金耗蝕虧損及撥備後，新世界經常性營運淨溢利為22.28億元，過去數個財政年度以來首次錄得盈利，反映核心業務盈利能力及營運效率持續改善。

Key Points

新世界截至二零二六年六月止年度錄得股東應佔虧損281.49億元，較去年同期之163.02億元進一步擴大，期内虧損亦擴大至268.18億元。期內收入按年下跌28%至199.92億元，毛利按年減少19%至94.26億元，毛利率則由42%升至47% 。
撇除非現金耗蝕虧損、撥備及其他虧損後，經常性營運淨溢利為22.28億元，為過去數個財政年度以來首次轉虧為盈。核心經營溢利為77.02億元，按年增長28% 。
新世界今日正式公布，與機管局就11 SKIES項目的合約安排訂立終止契據。根據協議，租約將於二零二七年四月一日起終止。與該項目相關的資產，包括三幢辦公大樓及娛樂樞紐，將無償轉移予機管局。除轉移相關資產外，新世界將向機管局支付超過30億元，當中包含現金及現金等價物。
新世界將支付23億元提前終止費，另須就項目於協定範圍內提供部分工程及服務，有關款項將以內部財務資源支付，成本總額不得超過10.5億元。新世界指出，終止事項減少對11 SKIES的未來財務承擔，且不會對其財務狀況造成重大不利影響。
11 SKIES投資額高達200億元，總樓面面積達380萬平方呎，屬新世界近年最大型的投資項目之一。根據雙方簽訂的航天城發展合約，新世界自二零二八年起須每年向機管局支付18億元的最低保證租金，或按項目年總收入的30%（以較高者為準），租期一直持續至二零六六年。換言之，長達三十八年的租期內，新世界累計需支付的租金最少高達702億港元。
財政狀況方面，截至二零二六年六月，集團的總債務為1,433億元，較二零二五年六月之1,460億元減少約27億元，反映減債措施取得一定成效。然而，受部分項目即供付款現金回籠、上海K11房地產投資信托基金發行所得款項延至二零二七財年收取等因素影響，淨債務由上一財年之1,201億元上升至1,263億元。淨負債比率由58.1%提升至68.3% 。
期內集團可動用資金合共約330億元，包括現金及銀行結餘約170億元，以及可動用的銀行貸款約160億元。總融資成本按年下降15%至63億元。
賣樓表現方面，集團總應佔合約銷售額達到296億元，成功超越原定270億元指引。香港新盤應佔合約銷售額達221億元，創下二零二一財年以來最高紀錄。旗下PAVILIA COLLECTION系列包括柏傲莊III、滶蘊、滶晨、天御及柏蔚森等項目銷售暢旺。內地應佔合約銷售錄得68億元人民幣，以大灣區為首的南部地區貢獻最大，佔比約53% 。
新世界近期積極分拆資產以回籠資金，包括將上海K11物業分拆以房地產投資信托基金形式上市，預期發行規模約為人民幣38.18億元。市場亦傳出新世界擬以估值30億元出售尖沙咀凱悅酒店一半股權。旗下位於寧波及杭州的兩座內地商廈項目錄得大手成交，套現達17億元人民幣（約20億港元）。
大股東周大福企業向機管局授予一項期權，據此機管局可在3年內向周企收購其所持有的新世界股份，代價為1元，但不得令周企在新世界的投票權低於30%，以及存在周企或機管局以外的單一最大股東。周大福企業已表明，有意繼續作為新世界的單一最大股東，並歡迎機管局對新世界作出任何投資。
機管局接收該項目後，將以嶄新模式全速推進SKYTOPIA的娛樂樞紐項目，全面主導該項目的業務發展及管理工作。新模式預期將發揮該項目與SKYTOPIA其他板塊之間的強大協同效應，以SKYTOPIA總體策略目標為導向，為香港建設全新地標。
SKYTOPIA未來將聚焦引入適合不同年齡層的創新娛樂體驗、多元化餐飲選擇，以及全方位消費體驗。包括在亞洲國際博覽館興建可容納20,000人的世界級表演場館、提供約500個泊位的全港最大遊艇港灣、水上休閒活動區、藝術展覽及倉儲設施、設有休閒設施的海濱長廊，以及連接SKYTOPIA與港珠澳大橋香港口岸及東涌港鐵站的自動化運輸系統。
機管局主席林天福表示，對該項目的未來發展充滿信心，強調「這不會是另一個傳統購物中心」。他指出，該項目的規模非常適合發展大型娛樂及體驗設施，並非一般香港室內場地可以提供，將成為獨一無二的娛樂樞紐。

Why It Matters

是次交易標誌着新世界成功卸下長達三十八年、天價702億元的租金承諾包袱，縱使需要即時錄得巨額減值虧損，但中長期財務壓力大為紓緩。對機管局而言，全面接管11 SKIES後將以SKYTOPIA全新品牌重新定位，聚焦大型體驗式娛樂設施而非傳統商場，銳意打造連接粵港澳大灣區消費市場的獨特地標。這個超大型項目的成敗，不僅影響本港機場商業發展策略走向，亦考驗香港在旅遊業新常態下能否透過創新體驗吸引高端旅客。