蔡宏興：土瓜灣小區發展與花墟2.0並進推市區再生
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Summary
市建局行政總監蔡宏興表示，市區更新工作已不再只是「拆舊建新」，而是朝向以地區整體規劃為核心的市區再生模式推進。 他以土瓜灣「小區發展」及旺角洗衣街／花墟道發展計劃中的「花墟2.0試業空間」為例，說明市建局希望在改善居住環境之餘，同時維持社區特色、公共空間質素及地區經濟活力。
Key Points
- 蔡宏興表示，市建局自2001年按《市區重建局條例》成立以來，已推展80個市區重建及保育項目，重建1,700多幢失修樓宇，並提供超過37,000個新住宅單位。
- 他指出，面對舊區及樓宇急速雙老化，「插針式」重建已不合時宜，市建局早已由過往「項目主導」模式，提升至「地區為本」的規劃主導模式。
- 市建局早於2016年在土瓜灣推行「小區發展」模式，整合八個相鄰重建項目，構建全港首個「小區重建新社區」，並在規劃設計階段引入「總體設計要求」。
- 土瓜灣項目從整體角度重整土地用途，重新規劃街道網絡及公共空間，包括興建天橋系統、擴闊行人路、營造林蔭大道、增設公共休憩空間，以及引入智慧樓宇和設施管理系統。
- 該「小區重建新社區」首個住宅項目累售近700伙，佔可供發售單位92.5%；最後一個土瓜灣道／榮光街發展計劃，市建局早前已推出「項目發展促進服務」，並正籌備下一步招標工作。
- 市建局在文章中回顧，兩星期前剛與800位嘉賓及員工慶祝成立25周年，並重申機構一直秉持「以人為先」的初心。 蔡宏興提到，社會近日對市區更新有不少討論，包括有人提出成立「市區再生局」，亦有人建議以「舊區產權置換新區發展權」等方式推動更大規模更新。 他表示，樂見社會各界提出具建設性的意見，因為這反映公眾期望以更全面、更具前瞻性的方式回應舊區更新需要，而這亦與市建局近年的策略實踐方向相近。
- 在土瓜灣個案上，蔡宏興強調，這種打破舊有發展模式的做法，不只是增加住宅供應，更希望一併處理街道狹窄、公共空間不足、社區設施匱乏等地區性問題。 他形容，新社區將成為連接土瓜灣內陸與海濱的「門廊」，亦是配合市建局「東維港灣區」願景的重要一環。 從銷售反應看，首個住宅項目推售成績理想，反映市場對這種整體規劃模式有一定認同。
- 除重建外，蔡宏興亦提到市建局近年推展結合重建、樓宇復修、保育及活化的「融合策略」。 例如在九龍城，市建局在推動衙前圍道／賈炳達道發展計劃的同時，亦在周邊沒有迫切重建需要的建築群推行「小區復修」先導計劃，協助業主加強樓宇復修，並透過街道美化、舊樓外牆壁畫及優化公園設施等方式，促進新舊交融，彰顯地區特色及歷史文化。 當局亦舉辦不同類型社區活動，凝聚居民、持份者及商戶，盡量維持地區經濟活力。
- 蔡宏興同時指出，近年經濟大環境轉變、市民消費模式改變，加上港人北上消費成風，本港社區面貌正經歷結構性轉變。 他引述官方數字稱，今年上半年經六個陸路管制站出境的人次達4,571.5萬，平均每日約25.3萬人次；單在8月中其中一個周日，出境人次更超過50萬。 在這種情況下，零售及餐飲業生意大不如前，傳統購物區與民生區都出現結業潮，連歷史悠久的老店亦難倖免。
- 他舉例說，在旺角洗衣街／花墟道發展計劃範圍內，一間經營數十載的老字號餐廳店主曾向傳媒表示，即使市建局主動協助其在原區另覓新址復業，考慮到疫情後人流及消費模式改變，最終仍決定結業。 蔡宏興認為，從另一角度看，市建局的收購建議亦可能成為部分商戶重新部署日後生活的契機。
- 至於花墟未來，市建局表示一直透過不同社區營造及地方營造項目維持區內人氣和財氣，包括舉辦花墟節、集印明信片活動及節慶燈飾等，為商戶吸引新客源。 當局亦委聘「社區營造顧問」，連結區內商戶、居民及地區團體代表，透過不同活動促進交流與民共議，共同探索花墟未來發展方向。 在此基礎上，市建局將於花墟中心位置興建全新的「花墟2.0試業空間」，讓受影響花店在重建期間有機會集中經營、無縫過渡，亦可作為商戶優化經營模式的試驗場，為花墟長遠可持續發展開創新機遇。
Why It Matters
對舊區居民和區內商戶而言，市建局現時提出的並非單一重建工程，而是涉及街道、公共空間、樓宇復修、保育與營商安排的整體更新模式。 花墟2.0能否在重建期間維持商戶經營延續性，土瓜灣模式能否兼顧宜居度與地區特色，將成為市區再生能否取得社區認受的重要觀察點。