滞后登记未显暖意 一手热销带动二手回升
AM730 · 2 SOURCESabout 2 hours ago6 MIN
Summary
香港住宅市场在暑假尾声出现“统计偏冷、现场偏热”的分化局面。若看土地注册处的8月登记数据，整体楼宇买卖登记仍处低位；但若把视角移到8月下旬的实时成交，一手新盘已明显回勇，二手指标屋苑的成交也逐步改善。 两篇报道都把焦点放在发展商调整开价策略、以更贴近市场预期的价格推盘，认为这是近期市场气氛转强的关键原因。 在楼价未见明显回落、租金持续高企的背景下，部分买家开始放弃继续等待更低价位，令市场关注9月是否会出现由一手带动二手的更全面回暖。
Key Points
- 土地注册处8月整体楼宇买卖登记录得5,772宗，连续两个月下跌，并创近18个月新低；不过代理界指出，官方登记通常滞后实际市况两至四周，因此未必能即时反映8月下旬的成交变化。
- 中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，香港一手市场由去年2月至今年5月，连续16个月每月录得逾千宗成交，合共售出逾3万伙；但6月回落至约850宗，7月再降至约817宗。
- 到了8月，多个焦点新盘接力推出，一手市场明显回勇，全月录得约1,103宗成交，按月增加约286宗或35%，时隔两个月重上千宗水平，并创三个月新高；与此同时，8月一手私宅买卖登记也按月反弹22%至892宗，结束连续3个月跌势。
- 九龙区一个以低价策略推出的新盘成为市场焦点。该盘于9月5日星期六第三轮发售101伙，累计收到逾5.8万个购楼意向登记，超额认购逾573倍，刷新全港新盘收票纪录，开售15日累计售出482伙，套现逾45亿元。
- 二手市场在8月下旬开始出现更清晰的回暖轨迹。作为风向标的周末十大屋苑成交量，自7月下旬低见3宗后逐步回升，到8月29日至30日升至10宗，按月大增逾两倍；全港50个指标屋苑周成交量也由8月初51宗低位，连升三周至8月下旬72宗，创近9周新高。
Why It Matters
对香港置业人士而言，当前最重要的判断点，在于滞后登记数据与前线成交之间存在时间差，单看官方数字可能低估市场实际温度。 如果发展商继续以贴市价推盘，而一手向隅客持续流向二手市场，9月楼市回暖就有机会从个别新盘热卖，扩展到更广泛的住宅交投改善。
8月楼市之所以引起市场高度关注，原因正在于两类数据给出的信号并不一致。土地注册处数据显示，8月整体楼宇买卖登记只有5,772宗，表面上仍然疲弱，而且已经连续两个月下跌，创近18个月新低。 但代理界强调，登记数字本身存在两至四周滞后，因此更像是对较早前成交情况的反映，而不是对8月下旬市场气氛的即时记录。 这意味着，如果只看登记宗数，可能会低估暑假尾声楼市正在发生的变化。
一手市场率先打破沉闷局面，是两篇报道共同强调的主线。中原地产陈永杰指出，香港新盘市场由去年2月至今年5月，曾连续16个月每月录得逾千宗成交，显示市场购买力并未消失；只是到了6月和7月，成交分别回落至约850宗和约817宗，楼市明显放慢。 进入8月后，部分发展商调整开价策略，以更贴近市场预期的价格推盘，成功吸引此前累积的购买力重新入市，令一手成交回升至约1,103宗，按月增加约35%。
其中，九龙区一个新盘以低价策略突围，成为近期最具代表性的个案。该盘在短时间内累计收到逾5.8万个购楼意向登记，到9月5日第三轮发售101伙时，超额认购逾573倍，并在开售15日内累计售出482伙，套现逾45亿元。 这类热销现象不仅说明定价具吸引力，也反映买家心态正在变化。差饷物业估价署私人住宅楼价指数7月报321.5，按月微跌0.46%，虽然终止13个月连升，但今年以来仍累计上升7.3%，较去年3月低位反弹约13%。 在楼价只是窄幅波动、并未明显下跌的情况下，部分准买家开始放弃继续等待“更便宜”的想法，担心迟买反而更贵；同时住宅租金屡创新高，也促使部分租客加快“转租为买”。
值得注意的是，回暖并不只局限于中小型住宅。报道提到，8月楼价逾亿元的大额成交约15宗，较7月约8宗增加近九成；楼价5,000万元以上成交约37宗，按月增加近三成，显示豪宅市场也同步转旺。 今年首8个月，一手成交量更已突破1.35万宗，多于去年同期约13,473宗，并创2019年后的同期新高；与2023年及2024年同期比较，更分别大增约65%及30%。
二手市场方面，虽然升势仍较温和，但改善迹象开始增多。报道指出，港岛区8个指标屋苑上周录得17宗买卖，按周大增42%，其中太古城独占7宗，康怡花园及嘉亨湾等也相继打破沉寂；新界区21个指标屋苑成交按周升15%至31宗，名城成交量更按周激增两倍。 随着暑假接近结束，外游业主与买家陆续回流，睇楼量明显回升，对二手交投形成支持。
展望9月，市场仍会面对《施政报告》以及美联储议息等因素带来的短暂观望情绪，但代理界预期，相关政策与利率走势大致偏向中性至利好，对实体楼价可形成支撑。 陈永杰也指出，8月本属传统楼市淡季，不少市民趁暑假外游，一手成交仍能重上千宗，说明购买力并未消失，只是在等待合适价格和时机；随着9月1日开学后，家长客及换楼客有望重新入市，经济活动与睇楼活动也将逐步回到正轨。 因此，9月能否由一手热销进一步带动二手回暖，将成为判断香港楼市是否真正走出暑期整固的关键。
8月楼市之所以引起市场高度关注，原因正在于两类数据给出的信号并不一致。土地注册处数据显示，8月整体楼宇买卖登记只有5,772宗，表面上仍然疲弱，而且已经连续两个月下跌，创近18个月新低。 但代理界强调，登记数字本身存在两至四周滞后，因此更像是对较早前成交情况的反映，而不是对8月下旬市场气氛的即时记录。 这意味着，如果只看登记宗数，可能会低估暑假尾声楼市正在发生的变化。
一手市场率先打破沉闷局面，是两篇报道共同强调的主线。中原地产陈永杰指出，香港新盘市场由去年2月至今年5月，曾连续16个月每月录得逾千宗成交，显示市场购买力并未消失；只是到了6月和7月，成交分别回落至约850宗和约817宗，楼市明显放慢。 进入8月后，部分发展商调整开价策略，以更贴近市场预期的价格推盘，成功吸引此前累积的购买力重新入市，令一手成交回升至约1,103宗，按月增加约35%。
其中，九龙区一个新盘以低价策略突围，成为近期最具代表性的个案。该盘在短时间内累计收到逾5.8万个购楼意向登记，到9月5日第三轮发售101伙时，超额认购逾573倍，并在开售15日内累计售出482伙，套现逾45亿元。 这类热销现象不仅说明定价具吸引力，也反映买家心态正在变化。差饷物业估价署私人住宅楼价指数7月报321.5，按月微跌0.46%，虽然终止13个月连升，但今年以来仍累计上升7.3%，较去年3月低位反弹约13%。 在楼价只是窄幅波动、并未明显下跌的情况下，部分准买家开始放弃继续等待“更便宜”的想法，担心迟买反而更贵；同时住宅租金屡创新高，也促使部分租客加快“转租为买”。
值得注意的是，回暖并不只局限于中小型住宅。报道提到，8月楼价逾亿元的大额成交约15宗，较7月约8宗增加近九成；楼价5,000万元以上成交约37宗，按月增加近三成，显示豪宅市场也同步转旺。 今年首8个月，一手成交量更已突破1.35万宗，多于去年同期约13,473宗，并创2019年后的同期新高；与2023年及2024年同期比较，更分别大增约65%及30%。
二手市场方面，虽然升势仍较温和，但改善迹象开始增多。报道指出，港岛区8个指标屋苑上周录得17宗买卖，按周大增42%，其中太古城独占7宗，康怡花园及嘉亨湾等也相继打破沉寂；新界区21个指标屋苑成交按周升15%至31宗，名城成交量更按周激增两倍。 随着暑假接近结束，外游业主与买家陆续回流，睇楼量明显回升，对二手交投形成支持。
展望9月，市场仍会面对《施政报告》以及美联储议息等因素带来的短暂观望情绪，但代理界预期，相关政策与利率走势大致偏向中性至利好，对实体楼价可形成支撑。 陈永杰也指出，8月本属传统楼市淡季，不少市民趁暑假外游，一手成交仍能重上千宗，说明购买力并未消失，只是在等待合适价格和时机；随着9月1日开学后，家长客及换楼客有望重新入市，经济活动与睇楼活动也将逐步回到正轨。 因此，9月能否由一手热销进一步带动二手回暖，将成为判断香港楼市是否真正走出暑期整固的关键。