北都900公頃熟地KPI埋單萬億 發展商偏好交地套現惹關注
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Summary
港府視北部都會區為本港經濟轉型新引擎，規劃五年內產出900公頃熟地，相當於約47個維多利利亞公園，目標在2048年前30年間準備7,000公頃熟地。發展局局長甯漢豪表示，由於北都涵蓋範圍廣闊、橫跨多年，難以提供整體總造價，但市場普遍預期開發總成本跨越萬億元。
面對龐大資金需求，政府近月推出「按實補價」計劃及「片區開發」模式，冀引入民間資金提速。然而，本土研究社追蹤數據揭示了一個值得關注的趨勢：發展商在北都的實際行動，呈偏向「交地套現」而非「換地發展」。自2023年政府為北都精簡規劃程序以來，截至今年6月，發展商共交出逾1,227萬平方呎農地，套現高達142.04億元；反觀真正落實原址換地的個案僅得6宗，涉及地皮僅106萬平方呎，補地價金額為72.73億元。兩者比例為11.54比1，意味發展商每在北都發展1平方呎農地，就對應逾11平方呎套現離場。
Key Points
- 發展局局長甯漢豪指出，今年基本工程開支預算為1,280億元，其後4年將維持高水平
- 五年規劃目標在北部都會區產出900公頃熟地，包括400公頃產業用地、200公頃住宅用地
- 2027/28年度起計，未來10年將產出2,500公頃熟地，當中七成來自北部都會區
- 恒基地產先後交出洪水橋、古洞北及新田等地逾650萬平方呎農地，套現近75億元
- 新鴻基地產2024年單年已交還古洞北、洪水橋及新田一帶共510萬平方呎土地，成功套現60億元
- 長實、新世界、恒地、新地及信和五大發展商手持現金及銀行結餘共約196.77億元
- 新世界淨負債比率高達59.7%，綜合債務淨額逾1,227億元；恒地淨借貸逾584億元
- 新地與恒基合作以近16.7億元為洪水橋18.3萬平方呎地皮補地價；新世界聯同招商蛇口及華潤置地補地價逾22.6億元
Why It Matters
發展商普遍偏好「交地套現」而非「原址換地」，反映在當前高息環境下，私人發展商難以獨力承擔北都漫長資金回籠期的前期成本，政府需設法引入「國家隊」或透過「強強聯手」模式分擔風險。北都片區開發招標結果將成關鍵指標，考驗官商合作新模式能否吸引發展商參與萬億基建項目 。
發展商普遍偏好「交地套現」而非「原址換地」，反映在當前高息環境下，私人發展商難以獨力承擔北都漫長資金回籠期的前期成本，政府需設法引入「國家隊」或透過「強強聯手」模式分擔風險。北都片區開發招標結果將成關鍵指標，考驗官商合作新模式能否吸引發展商參與萬億基建項目 。