屯門恒順園三房525萬沽 5年帳蝕123萬

屯門恒順園再錄三房成交，涉及7座低層C室，實用面積約639方呎，間隔為三房兩廳，最終以525萬元成交，折合實用呎價約8,216元。123 代理指出，新買家屬換樓客，因希望提升家居環境及居住空間，決定由細屋搬大屋，並作自住用途。123 單位本身附設雅裝，加上原業主提供較大的議價空間，成為促成交易的重要因素。123 原業主則於2021年以約648萬元購入單位，持貨約5年後轉售，帳面虧蝕約123萬元，物業期內貶值約19%。13

這宗成交對準備在屯門一帶換樓的家庭具參考價值，顯示即使屬三房、附裝修的私樓單位，買家仍然相當重視議價空間與入市門檻。13 對於在2021年前後高位入市的業主而言，若持貨時間不長便出售，帳面損失風險仍然存在，亦反映二手市場價格調整未必平均。123 恒順園是屯門區內一個早年落成的私人屋苑，資料顯示屋苑位於青山公路青山灣段362至388號，1990年入伙，共有9座，提供856個單位。1 今次成交的7座低層C室，屬實用面積約639方呎的三房戶，對不少已有家庭、正考慮由兩房或較細單位升級的買家而言，屬較常見的換樓目標。12 代理黃慶德指出，買家正是基於提升家居環境及空間的需要，決定由細屋搬大屋，並購入上址作自住用途。123 從成交過程看，單位能夠吸引承接，除了戶型合用外，裝修狀況亦是關鍵。報道提到，買家看中單位附設雅裝，意味接手後未必需要即時投入大額裝修費用，對換樓家庭的現金流安排有一定幫助。12 另一方面，原業主願意提供較高的累減議幅，亦增加了交易成功機會。12 其中一篇報道更披露，單位原先叫價580萬元，最終減價55萬元，以525萬元成交，反映議價幅度達約一成左右。3 若以成交價525萬元計算，單位實用呎價約8,216元。123 這個水平一方面反映買家願意為三房及現成裝修支付一定價格，另一方面亦顯示賣方在現時市況下需要作出較明顯讓步，才能吸引換樓客承接。13 對同區放盤業主而言，這宗個案提供了相當直接的定價參考，尤其是同類型、同面積、同屬家庭客路線的單位。123 更受市場關注的是原業主的持貨回報。資料顯示，原業主於2021年以約648萬元購入該單位，至今持貨約5年後轉售，帳面虧蝕約123萬元。123 若按報道所述，物業期內貶值約19%，即使未計算釐印費、代理佣金及其他交易成本，單以帳面計已屬明顯損手。13 這亦說明，部分在樓價較高水平入市的業主，若因家庭需要、財務安排或換樓部署而提早出售，未必能夠全身而退。123 整體而言，這宗恒順園成交結合了幾個二手市場常見元素：換樓客主導、裝修成為賣點、賣方需要擴大議幅，以及高位入市業主面對帳面虧損。123 對屯門區準買家來說，個案顯示只要目標清晰、願意耐心議價，仍有機會在二手市場覓得面積較大、可即住的三房單位；對業主而言，則再次提醒定價與持貨周期對最終回報有直接影響。13