5部門齊發3文件 樓花預售融資功能實質歸零
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Summary
中國五個主要經濟部門——人民銀行、住房和城鄉建設部、自然資源部、國家金融監管總局及證監會，日前同步發布三份綱領文件，全面改革住房金融制度 。是次改革的核心在於將個人住房貸款的發放時間推遲至項目完工備案之後，變相將樓花預售的融資功能實質性歸零，資金循環模式從「置業人士向開發商提供融資」轉向「金融機構為項目融資」。
Key Points
- 個人住房貸款最長期限由30年大幅延長至40年，借貸雙方均有更大資金調度空間 。
- 據克而瑞研究中心以可售面積10萬平方米、每平方米售價3萬元的項目測算，開發商自有資金峰值由約7.1億元飆升至18.5億元，增幅達2.6倍 。
- 股東內部回報率（IRR）由27.2%驟降至8%至9%，標誌着高周轉、高槓桿模式正式終結 。
- 開發貸期限與銷售模式掛鉤：預售項目不超過5年，現樓項目不超過7年，首次還本原則上在完工備案後 。
- 維持預售的項目須單體建築完成主體結構封頂方可開賣，首期款項與房貸須全數存入監管帳戶 。
Why It Matters
這次改革並非要刺激樓市需求，而是消除增量項目的交付風險，實現「新賬不欠」的制度性長效機制 。在過往預售制度下，開發商可在拿地後透過預售回籠資金，用作炒地皮、還債或高風險投資，形成高流轉加槓桿的循環，一旦市場逆轉，資金鏈斷裂，風險由買家、銀行和地方政府承擔，恒大的清盤正是這個遊戲失控的結果 。如今新政大幅限制樓花預售，開發商須以自有資金拿地，銀行貸款不能用於繳交土地出讓價款與相關稅費，從根本上重構開發融資體系 。
對置業人士而言，新制度提供三重保障：首付全額監管至完工、按揭貸款完工後才發放、違約可退房退款，置業者承擔的風險敞口從「全款級」縮小至「少量定金」級，「一邊租房一邊還月供等交房」的現象將基本消失 。
展望未來，行業格局將加速分化：融資成本極低的央企國企主導新增開發，民營房企則轉向代建、資產管理及行業整合 。證監會同步推出房地產投資信托基金（REITs）、商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS）、不動產ABS及併購工具，推動融資從依賴開發商「主體信用」轉向基於「項目信用」。
這次改革並非要刺激樓市需求，而是消除增量項目的交付風險，實現「新賬不欠」的制度性長效機制 。在過往預售制度下，開發商可在拿地後透過預售回籠資金，用作炒地皮、還債或高風險投資，形成高流轉加槓桿的循環，一旦市場逆轉，資金鏈斷裂，風險由買家、銀行和地方政府承擔，恒大的清盤正是這個遊戲失控的結果 。如今新政大幅限制樓花預售，開發商須以自有資金拿地，銀行貸款不能用於繳交土地出讓價款與相關稅費，從根本上重構開發融資體系 。
對置業人士而言，新制度提供三重保障：首付全額監管至完工、按揭貸款完工後才發放、違約可退房退款，置業者承擔的風險敞口從「全款級」縮小至「少量定金」級，「一邊租房一邊還月供等交房」的現象將基本消失 。
展望未來，行業格局將加速分化：融資成本極低的央企國企主導新增開發，民營房企則轉向代建、資產管理及行業整合 。證監會同步推出房地產投資信托基金（REITs）、商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS）、不動產ABS及併購工具，推動融資從依賴開發商「主體信用」轉向基於「項目信用」。