楼市转势？牛二期理由牵强 叶秀亮：地产界不懂经济｜财策相对论
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Summary
香港楼市近日出现转向信号，差饷物业估价署楼价指数在连升13个月后掉头回落。这一转向时间点与今年六月传出内地加强跨境资金管制的消息时间吻合。《财策相对论》邀得经济学者叶秀亮教授分析后巿走向，结果他一改业界对“牛二期”的乐观论调，直指说法牵强，更坦言不少地产从业人员根本不懂经济学，加上本身存在利益冲突，不能尽信。他强调目前所谓“底部”仅属“区域性底部”，真正的“全域性底部”尚在后头，投资者若因楼价短暂反弹便急于入市，随时招致更惨重的损失。
Key Points
- 差饷物业估价署楼价指数在六月传出内地加强跨境资金管制后出现转向，结束了此前连升13个月的走势
- 经济学者叶秀亮指出地产业界的“牛二期”论述缺乏扎实的经济学基础，只是强行找借口解读市况
- 叶秀亮表示其“区域性底部”与“全域性底部”的推算建基于非常扎实、系统化且合理的理论基础
- 他警告若投资者因见楼价从“区域性底部”稍微反弹便急于入市，后市一旦掉头回落，买家将面临更惨重的损失
- 叶秀亮提出计算楼价走势的两个方法，第一是租金回报率分析，过去楼价高位时租金回报率仅约1.8%，若假设租金不变，楼价需下调45%至50%，回报率才可回升至约3.5%的合理水平
- 他强调计算时应直接衡量扣除杂费后的净租金回报率，而非只看百分比跌幅，以免失真
- 第二个方法是分析两地同城化效应，随着跨境交通网络与通关效率提升，同城化效应会持续对楼价施加下行压力
- 新皇岗等出入境口岸可做到高效通关，令年轻人可在整体生活与居住成本完成调整前，选择在深圳或关口附近租房
- 目前楼价与租金高企持续侵蚀实体经济，餐饮业出现倒闭潮及企业裁员，如市场无法通过价格自我调节，将转为通过失业率上升、工资下调、铺租下跌及物价回落完成结构性重组
- 特区政府正研究调整公屋及资助出售房屋比例，未来有可能调整至5比5
- 叶秀亮认为5比5比例仅属中期过渡目标，长远理想结构应达到8比2，即八成为可出售的自置居所，其余两成照顾真正缺乏负担能力的最弱势群体
- 他解释这种转变不仅能满足市民置业的愿望，更能为政府带来稳健收入，有助缓解财政赤字
Why It Matters
香港楼市的高位调整将对整体经济及民生带来深远影响。现时实体经济正被高营商成本侵蚀，餐饮业倒闭潮及裁员情况持续，若楼价及租金拒绝回落至合理水平，市场将无可避免地通过失业率上升、工资下调及物价回落等方式完成结构性重组。这种调整过程漫长而痛苦，涉及每一个家庭的生计，政府如何在楼市软着陆与财政健康之间取得平衡，将是重大挑战 。
香港楼市的高位调整将对整体经济及民生带来深远影响。现时实体经济正被高营商成本侵蚀，餐饮业倒闭潮及裁员情况持续，若楼价及租金拒绝回落至合理水平，市场将无可避免地通过失业率上升、工资下调及物价回落等方式完成结构性重组。这种调整过程漫长而痛苦，涉及每一个家庭的生计，政府如何在楼市软着陆与财政健康之间取得平衡，将是重大挑战 。