定息按揭加至2.93厘 仍較H按具吸引力
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Summary
本港按揭市場近日再有新變化，有大型銀行把旗下定息按揭計劃利率，由早前2.73厘上調至2.93厘，令不少準備置業的人重新審視定息方案是否仍然值得選擇。 以現時市場主流新造H按多數鎖定在3.25厘封頂水平比較，即使定息上調0.2個百分點，新方案在每月供款上仍然較浮息按揭便宜。 文章以600萬元貸款、30年還款期作例子，顯示2.93厘定息每月供款約25,070元，較3.25厘H按的約26,112元少約1,042元。 此外，最新定息產品在合約安排上亦有改動，3年或5年定息期滿後可自動無縫轉為H按，不再像以往般轉做P按，對擔心日後錯失減息機會的借款人而言，吸引力有所提升。
Key Points
- 大型銀行把定息按揭由2.73厘上調至2.93厘，消息一出即在置業及投資圈引起討論。
- 以600萬元、30年期貸款計，3.25厘H按每月供款約26,112元，2.93厘定息約25,070元。
- 兩者相差約1,042元，每年可少付逾1.2萬元，對重視現金流管理的買家仍有實際幫助。
- 若美國未來1至2年加快減息，或本港拆息長期低於1.63厘，浮息按揭才有機會跌穿2.93厘。
- 最新方案規定3年或5年定息期滿後自動轉為H按，較以往轉做P按更能受惠市場息率回落。
Why It Matters
對不少香港置業人士而言，按揭不只是比較名義利率高低，更關乎每月供款能否穩定、家庭現金流是否容易預算。 今次即使定息輕微上調，但在現時H按封頂仍處3.25厘之下，定息仍提供即時供款差距；再加上期滿後可轉回H按，令借款人不必像過往般在「鎖定利率」與「日後受惠減息」之間二擇其一。 不過，買家亦要留意此類定息按揭不適用於居屋、綠置居等資助房屋，亦不設按揭存款掛鈎戶口，若本身持有較多流動資金，未必最切合其理財習慣。
現時市場主流H按產品大多以封頂息率作為實際供款基準，而在銀行同業拆息長期處於較高水平下，浮息按揭短期內大幅回落的空間被認為有限。 因此，定息方案的核心價值，不單在於現時供款較低，更在於以相對有限的代價，換取未來數年利率波動下的可預見性。 對於擔心外圍經濟、通脹走勢及美國息口前景反覆的借款人來說，這種「先鎖定、後轉回市場息率」的安排，某程度上等同為供樓成本加上一層保障。
文章亦提到，對有意購入一手新盤的買家而言，市場上仍有一個短暫策略窗口。個別銀行向一手新盤申請人提供優惠過渡期，只要在9月底前遞交申請，仍有機會鎖定舊有2.73厘定息。 若同樣以600萬元貸款額計算，2.73厘下每月供款約24,432元，較3.25厘浮息按揭可少付約1,680元，節省幅度較新定息方案更大。 這意味對已鎖定新盤、並正安排按揭的買家而言，申請時間本身已成為影響供款成本的重要因素。
不過，定息按揭並非適合所有人。首先，這類產品不適用於居屋、綠置居等資助出售房屋，相關買家根本無法選用。 其次，計劃不設按揭存款掛鈎戶口，意味借款人不能像部分H按客戶般，把手頭現金存放於掛鈎戶口，以存款利息或對沖效果減輕實際利息支出。 對現金較充裕、重視資金靈活調動的人來說，這是定息方案較明顯的限制。 因此，最終是否選擇定息，仍須視乎買家的資產結構、現金流習慣，以及對未來息口走勢的承受能力而定。
現時市場主流H按產品大多以封頂息率作為實際供款基準，而在銀行同業拆息長期處於較高水平下，浮息按揭短期內大幅回落的空間被認為有限。 因此，定息方案的核心價值，不單在於現時供款較低，更在於以相對有限的代價，換取未來數年利率波動下的可預見性。 對於擔心外圍經濟、通脹走勢及美國息口前景反覆的借款人來說，這種「先鎖定、後轉回市場息率」的安排，某程度上等同為供樓成本加上一層保障。
文章亦提到，對有意購入一手新盤的買家而言，市場上仍有一個短暫策略窗口。個別銀行向一手新盤申請人提供優惠過渡期，只要在9月底前遞交申請，仍有機會鎖定舊有2.73厘定息。 若同樣以600萬元貸款額計算，2.73厘下每月供款約24,432元，較3.25厘浮息按揭可少付約1,680元，節省幅度較新定息方案更大。 這意味對已鎖定新盤、並正安排按揭的買家而言，申請時間本身已成為影響供款成本的重要因素。
不過，定息按揭並非適合所有人。首先，這類產品不適用於居屋、綠置居等資助出售房屋，相關買家根本無法選用。 其次，計劃不設按揭存款掛鈎戶口，意味借款人不能像部分H按客戶般，把手頭現金存放於掛鈎戶口，以存款利息或對沖效果減輕實際利息支出。 對現金較充裕、重視資金靈活調動的人來說，這是定息方案較明顯的限制。 因此，最終是否選擇定息，仍須視乎買家的資產結構、現金流習慣，以及對未來息口走勢的承受能力而定。