施永青称加息拖慢楼价 租市旺可缓冲
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Summary
美联储宣布加息0.25厘后，香港金融管理局随即上调基本利率，但香港主要银行暂时没有即时上调最优惠利率（P），令按揭供款成本短期内未出现立刻上升的情况。 围绕这一轮息口变化，香港多名地产界人士在9月17日分别作出解读。中原集团创办人施永青认为，美国加息会拖慢香港楼价升势，但本地租赁市场活跃、租金稳步上升，可望抵消部分负面影响；也有发展商及代理人士指出，香港银行体系流动性仍然充裕，加上人才、教育与租赁需求支撑，住宅市场未必需要过度悲观。
Key Points
- 施永青表示，美国以加息压抑通胀，但单靠一次加息未必足以有效遏制通胀，因此他预期美国今年内仍可能再次加息，明年也有机会延续加息步伐，届时香港金融市场难免受到牵连。
- 对香港住宅市场本身，施永青认为不必过分悲观。他指出，目前香港租务市场表现活跃，租金呈现稳定且持续的上升趋势，暂时能够为市场提供缓冲，有机会抵销加息造成的负面影响，使整体冲击“不太严重”。
- 在楼价判断上，施永青直言升势将不可避免地放缓，预计第四季整体住宅楼价最多上升1%至2%，而下半年累计升幅约为2%至3%，显示他对短期价格走势持相对审慎态度。
- 会德丰地产副主席兼常务董事黄光耀表示，美联储最新加息0.25厘后，香港金管局也相应上调基本利率，但汇丰银行及部分主要银行暂时维持最优惠利率不变，反映本地银行现阶段仍有意维持按揭市场及整体楼市稳定。
- 黄光耀认为，银行未即时上调P，短期内有助稳定买家置业信心，也可避免按揭供款成本立即增加，因此对成交量及市场气氛属于正面因素。
- 中信泰富物业代理董事李肇文则指出，美国加息0.25厘而香港银行未有跟随上调P，充分反映香港银行体系流动性充裕、资金面稳健，对住宅市场而言是一个良好讯号。
- 李肇文进一步把视角延伸至政策层面。他提到，特首李家超于9月16日发表《香港第一个五年规划（2026—2030年）》及新一份《施政报告》，提出主动对接国家战略、全力打造“四中心一高地”，尤其推进“国际高端人才集聚高地”及巩固“全球最大跨境财富管理中心”地位，将为香港引入更多产业、金融及教研人口，并为私人住宅租赁市场注入长期刚性支撑。
- 按照李肇文的说法，五年规划明确落实于新田、洪水桥、打鼓岭三座大学城，并把非本地学生人数由现时约8万人提升至2029至30学年的10万人。在院校宿舍供不应求的情况下，这批留学生及教研专才有机会带动私人住宅租赁需求。
- 他还表示，随着跨国企业及对冲基金高管进驻，高收入外来专才家庭将为核心区、优质社区及豪宅物业带来更强的租赁和购买动力；再加上48间直资学校启动“直资扩容”招收非本地中小学生，若未来设立“陪读签证”，也可能直接刺激名校周边住房需求。
- 美联集团行政总裁兼美联物业执行董事马泰阳指出，这次美国加息是自2023年7月以来首次加息。由于过去数年香港利率并未与美国完全同步，呈现“加慢减快”的情况，因此香港银行这次未有即时跟随加息，属于市场预期之内；不过他也提醒，美国在今年底前仍有可能再次加息，届时香港利率或会随之上调。
- 马泰阳认为，利率只是影响楼市的众多因素之一。特区政府于9月16日公布香港首个《五年规划》及新一份《施政报告》，两份文件并未大篇幅聚焦私人住宅措施，反映政府认为目前楼市已步入健康复苏轨道，倾向采取较少干预、让市场自行调节。
- 在市场数据方面，马泰阳引述《一手住宅物业销售资讯网》资料及市场消息称，9月前16日一手成交量已录得逾790宗，较8月同期379宗上升逾1倍，并占8月全月近1100宗的逾七成；若多个新盘按部署推出，预计9月一手成交量可望达到约1500宗，创4个月新高。
- 豪宅市场方面，美联表示，9月前16日逾1亿元一手成交量已录得22宗，较8月全月15宗高出逾46%，并率先创8个月新高；年内截至9月16日，逾1亿元一手成交累计129宗，不但超过去年全年101宗，更创自2013年《一手住宅物业销售条例》实施以来新高。
- 除了评论息口与楼市，中原同日还推出“中原窗景”及“中原开扬指数”。其中“中原窗景”整合中原地图、中原大数据及三维数码地图，首阶段覆盖中原城市指数内143个成份屋苑、约40万个私人住宅单位的客厅模拟窗景，供用户比较同一物业不同楼层及全层单位的景观差异。
Why It Matters
对香港买家、业主和投资者而言，接下来最关键的变量并不只是美国这一次加息，而是香港银行会否最终上调P，以及租金升势能否继续承接需求。 从施永青预计第四季楼价仅升1%至2%，到美联维持全年升15%的判断，市场分歧说明后续成交节奏、价格预期与投资回报，仍将高度受制于利率路径、租赁需求和资金环境变化。