白沙湾角住宅项目或最快2028年启动预售
SCMP · 1 SOURCES1 day ago4 MIN
Summary
新世界发展与招商局置地合作的将军澳白沙湾角住宅项目近日举行动工仪式，市场焦点随即转向未来预售时间与定价水平。 测量师指出，按照住宅项目可在预计落成前最多30个月申请预售的安排，该项目理论上最快可于2028年下半年推出预售。 两名测量界人士均预计，项目未来销售呎价可达实用面积每平方呎约1.8万港元；如果届时楼价回升至2022年、即财团中标该项目时的水平，开发商面对的新盘定价压力将较目前缓和。 此外，招标条款规定每个单位实用面积至少280平方呎，为项目户型设置了明确下限。
Key Points
- 中原测量师行估价部执行董事张竞达表示，目前楼价仍低于2022年，即财团取得项目时的水平。
- 张竞达认为，若与近期土地收购情况相比，项目每平方呎楼面地价约3,800港元，并不算特别昂贵。
- CHFT Advisory and Appraisal高级董事Alex Leung估算，连同地价及5,000万港元入场费，总成本约每平方呎4,734港元。
- 张竞达与Alex Leung都预计，项目未来可按实用面积每平方呎约1.8万港元出售。
- Alex Leung估计，最小280平方呎、低层且景观和朝向较弱的单位，入场价约460万港元，折合呎价约1.64万港元。
Why It Matters
这个项目不仅关系到单一楼盘的销售部署，也为市场提供了观察未来两年多后香港一手住宅承接力的具体样本。 如果2028年预售时价格真的接近目前测算水平，市场将更容易判断楼价是否已从当前低于2022年的状态中明显修复。
白沙湾角项目由新世界发展与招商局置地合作开发，近日正式动工，意味着项目已从拿地阶段进入实质建设阶段。 对市场而言，动工本身固然重要，但更受关注的是未来何时能够推出，以及开发商最终会以什么价格开盘。 由于目前住宅价格仍低于2022年水平，市场普遍关心新盘若过早推出，是否需要面对更大的价格压力；因此，测量师对2028年下半年预售的推算，被视为一个较具参考价值的中期时间窗口。
张竞达指出，如果到项目正式发售时，整体楼价能够回升至2022年水平，开发商在新盘定价上的压力将相对减轻。 这一判断的基础之一，是项目的土地成本并不算高。他表示，以近期土地 acquisition 情况作比较，约每平方呎楼面地价3,800港元并非“特别贵”。 这意味着，若未来市场气氛改善，开发商未必需要以过大的折让吸引买家，项目有机会按较接近市场预期的价格推出。
Alex Leung则从成本结构角度作出补充。他估算，若把土地溢价以及5,000万港元入场费一并计算，项目总成本约为每平方呎4,734港元。 在这一成本基础上，他与张竞达都认为，项目未来销售价格可望达到实用面积每平方呎约1.8万港元。 这一估值既反映他们对将军澳区内新盘承接力的判断，也显示市场对白沙湾角地段仍保有一定信心。
对潜在买家而言，最直接的信息来自单位面积下限。招标条款明确规定，每个单位的实用面积不得少于280平方呎。 这意味着项目不会出现更小面积的超细单位，户型设计和总价带都会受到影响。 Alex Leung估计，若以最小280平方呎单位、低层、景观及朝向较弱的条件计算，最低售价约为460万港元，折合实用面积呎价约1.64万港元。 这一数字可被视为未来项目入场门槛的初步参考，但实际售价仍将取决于届时市况、楼层、景观条件以及开发商的推盘策略。
至于时间表，测量师提到，住宅项目可在预计落成前最多30个月申请预售，因此白沙湾角项目理论上最快可于2028年下半年推出。 这一节点之所以重要，是因为它把市场视线从短期价格波动，转向更中期的供求变化与开发商部署。 新世界发展在动工仪式上表示，集团致力释放土地储备价值，并把优质土地资源转化为具竞争力的发展项目，同时会继续与战略伙伴紧密合作。 这番表态显示，开发商希望借项目推进，向市场传递其对土地储备和后续开发能力的信心。
白沙湾角项目由新世界发展与招商局置地合作开发，近日正式动工，意味着项目已从拿地阶段进入实质建设阶段。 对市场而言，动工本身固然重要，但更受关注的是未来何时能够推出，以及开发商最终会以什么价格开盘。 由于目前住宅价格仍低于2022年水平，市场普遍关心新盘若过早推出，是否需要面对更大的价格压力；因此，测量师对2028年下半年预售的推算，被视为一个较具参考价值的中期时间窗口。
张竞达指出，如果到项目正式发售时，整体楼价能够回升至2022年水平，开发商在新盘定价上的压力将相对减轻。 这一判断的基础之一，是项目的土地成本并不算高。他表示，以近期土地 acquisition 情况作比较，约每平方呎楼面地价3,800港元并非“特别贵”。 这意味着，若未来市场气氛改善，开发商未必需要以过大的折让吸引买家，项目有机会按较接近市场预期的价格推出。
Alex Leung则从成本结构角度作出补充。他估算，若把土地溢价以及5,000万港元入场费一并计算，项目总成本约为每平方呎4,734港元。 在这一成本基础上，他与张竞达都认为，项目未来销售价格可望达到实用面积每平方呎约1.8万港元。 这一估值既反映他们对将军澳区内新盘承接力的判断，也显示市场对白沙湾角地段仍保有一定信心。
对潜在买家而言，最直接的信息来自单位面积下限。招标条款明确规定，每个单位的实用面积不得少于280平方呎。 这意味着项目不会出现更小面积的超细单位，户型设计和总价带都会受到影响。 Alex Leung估计，若以最小280平方呎单位、低层、景观及朝向较弱的条件计算，最低售价约为460万港元，折合实用面积呎价约1.64万港元。 这一数字可被视为未来项目入场门槛的初步参考，但实际售价仍将取决于届时市况、楼层、景观条件以及开发商的推盘策略。
至于时间表，测量师提到，住宅项目可在预计落成前最多30个月申请预售，因此白沙湾角项目理论上最快可于2028年下半年推出。 这一节点之所以重要，是因为它把市场视线从短期价格波动，转向更中期的供求变化与开发商部署。 新世界发展在动工仪式上表示，集团致力释放土地储备价值，并把优质土地资源转化为具竞争力的发展项目，同时会继续与战略伙伴紧密合作。 这番表态显示，开发商希望借项目推进，向市场传递其对土地储备和后续开发能力的信心。