樓市轉勢？牛二期理由牽強 葉秀亮：地產界不懂經濟｜財策相對論
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Summary
本港樓市近日出現轉向訊號，差估署樓價指數在連升13個月後掉頭回落。有關轉勢時間點與今年六月傳出內地加強跨境資金管制的消息時間吻合。《財策相對論》邀得經濟學者葉秀亮教授分析後市走向，結果他一改業界對「牛二期」的樂觀論調，直指說法牽強，更坦言不少地產從業員根本不懂經濟學，加上本身存在利益衝突，不能盡信。他強調目前所謂「底部」僅屬「區域性底部」，真正的「全域性底部」尚在後頭，投資者若因樓價短暫反彈便急於入市，隨時招致更慘重的損失。
Key Points
- 差估署樓價指數在六月傳出內地加強跨境資金管制後出現轉向，結束了此前連升13個月的走勢
- 經濟學者葉秀亮指出地產業界的「牛二期」論述缺乏扎實的經濟學基礎，只是強行找藉口解讀市況
- 葉秀亮表示其「區域性底部」與「全域性底部」的推算建基於非常扎實、系統化且合理的理論基礎
- 他警告若投資者因見樓價從「區域性底部」稍為反彈便急於入市，後市一旦掉頭回落，買家將面臨更慘重的損失
- 葉秀亮提出計算樓價走勢的兩個方法，第一是租金回報率分析，過去樓價高位時租金回報率僅約1.8%，若假設租金不變，樓價需下調45%至50%，回報率才可回升至約3.5%的合理水平
- 他強調計算時應直接衡量扣除雜費後的淨租金回報率，而非只看百分比跌幅，以免失真
- 第二個方法是分析兩地同城化效應，隨著跨境交通網絡與通關效率提升，同城化效應會持續對樓價施加下行壓力
- 新皇崗等出入境口岸可做到高效通關，令年輕人可在整體生活與居住成本完成調整前，選擇在深圳或關口附近租房
- 目前樓價與租金高企持續侵蝕實體經濟，餐飲業出現倒閉潮及企業裁員，如市場無法透過價格自我調節，將轉為透過失業率上升、工資下調、舖租下跌及物價回落完成結構性重組
- 特區政府正研究調整公屋及資助出售房屋比例，未來有可能調整至5比5
- 葉秀亮認為5比5比例僅屬中期過渡目標，長遠理想結構應達到8比2，即八成為可出售的自置居所，其餘兩成照顧真正缺乏負擔能力的最弱勢群體
- 他解釋這種轉變不僅能滿足市民置業願望，更能為政府帶來穩健收入，有助緩解財政赤字
Why It Matters
本港樓市的高位調整將對整體經濟及民生帶來深遠影響。現時實體經濟正被高營商成本侵蝕，餐飲業倒閉潮及裁員情況持續，若樓價及租金拒絕回落至合理水平，市場將無可避免地透過失業率上升、工資下調及物價回落等方式完成結構性重組。這種調整過程漫長而痛苦，涉及每一個家庭的生計，政府如何在樓市軟着陸與財政健康之間取得平衡，將是重大挑戰 。
本港樓市的高位調整將對整體經濟及民生帶來深遠影響。現時實體經濟正被高營商成本侵蝕，餐飲業倒閉潮及裁員情況持續，若樓價及租金拒絕回落至合理水平，市場將無可避免地透過失業率上升、工資下調及物價回落等方式完成結構性重組。這種調整過程漫長而痛苦，涉及每一個家庭的生計，政府如何在樓市軟着陸與財政健康之間取得平衡，將是重大挑戰 。