洪水桥片区招标结果出炉 世邦魏理仕：住宅每呎地价566元惟实际成本远超
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Summary
世邦魏理仕香港估值及咨询服务部执行董事兼主管郑亥延，就北部都会区洪水桥片区招标结果发表深入分析。她指出，中标价格按住宅部分总楼面面积计算，仅相当于每方呎566元，看似较市场上其他住宅用地价格偏低。然而，若只聚焦于住宅用地价值，便会忽略整个项目的整体面貌。中标财团实际支付的成本远不止于住宅发展，项目涵盖大规模土地平整工程，以及兴建企业及科技设施的责任，意味着住宅部分所产生的利润，预期将用于资助及支持更广泛、以创新科技为核心的整发展。
Key Points
- 中标财团由六间实力雄厚的发展商组成，包括中国海外发展（688）、招商局置地（978）、华润置地（海外）、中国旅游集团投资运营、京东集团（9618）以及信和置业（083），组成联营公司夺得今次招标
- 地段包括洪水桥及厦村第18、20及21号地段（住宅用途）及第19号地段（企业及科技园用地），总价10.3亿元，须一次性预先支付
- 最高住宅总楼面面积达1,819,939方呎，最高企业及科技总楼面面积为548,421方呎，三幅住宅用地加一幅企业及科技园用地的最高总楼面面积合共2,368,359方呎，综合楼面地价为每方呎435元
- 若只按住宅总楼面面积计算，地价为每方呎566元，但郑亥延强调，单看住宅用地价值会忽略整个项目的复杂性，包括土地平整及科技设施建设成本
- 项目涵盖大规模土地平整工程要求，以及兴建企业及科技设施的责任，住宅部分利润预期将用于资助更广泛的创新科技发展
- 今次招标的技术评审对具实力的科技合作伙伴给予相当高的评分权重，相关中国企业参与为财团带来显著竞争优势，大大提升其科技实力认证及整体评分
- 市场人士早已预期，投标者会集中发展其中一幅企业及科技用地，并在完成土地平整工程后，将其馀两幅用地交还政府
- 洪水桥及厦村第23及24号地段将由中标发展商完成土地平整工程后，以象征式地价注入新成立的「洪水桥产业园有限公司」，其后交回政府
Why It Matters
是次招标更可能成为未来北部都会区土地招标的重要试验案例。郑亥延指出，招标推广期相对较短，令许多潜在企业及科技用户及策略合作伙伴，包括海外及内地科技企业，未必有足够时间深入了解招标框架、评估项目机遇，以及组建合适的财团参与竞投。她建议未来试点招标可受惠于更长的筹备期，甚至考虑采用滚动式招标安排，让市场有充裕时间建立合作伙伴关系及制定可持续商业模式。
是次招标更可能成为未来北部都会区土地招标的重要试验案例。郑亥延指出，招标推广期相对较短，令许多潜在企业及科技用户及策略合作伙伴，包括海外及内地科技企业，未必有足够时间深入了解招标框架、评估项目机遇，以及组建合适的财团参与竞投。她建议未来试点招标可受惠于更长的筹备期，甚至考虑采用滚动式招标安排，让市场有充裕时间建立合作伙伴关系及制定可持续商业模式。