香港「舖王」時代終結：租金崩跌與負債壓垮地產王國
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Summary
香港商業地產市場正經歷一場深度調整，昔日在零售黃金地段擁有數十間物業、被稱為「舖王」的地產大亨們，如今面臨破產或被迫賤賣資產的命運。後疫情時代租金急挫，加上銀行收緊借貸，令這些依賴高槓桿運作的物業王國迅速瓦解。最典型的案例莫過於鄧成波家族，這位在業界被稱為「波叔」的傳奇人物，曾坐擁超過二百項物業，總估值一度高達七百至八百億港元 。
Key Points
- 根據中原工商舖數據，香港舖位價格已從二〇一八年高峰急跌逾四成，目前仍未見明顯復甦跡象
- 截至二〇二六年首三季，成交價逾一億港元的街舖蝕讓交易總值達四億八千五百萬港元，按年飆升逾八成一
- 鄧成波綽號「波叔」，曾躋身《福布斯》二〇二一年香港富豪榜第十九位，被譽為「舖王」，家族物業估值達七百至八百億港元
- 家族生意由幼子鄧耀星接管後，積極拓展酒店、餐飲及共享工作空間等業務，倚賴高槓桿融资支撐擴張
- 自二〇二一年起，家族陷入貸款違約及訴訟糾紛，債權人直接向遺產管理人追討欠款；鄧成波於二〇二一年五月離世
- 上周，家族持有九年的西貢工廈以一億四千一百萬港元售予香港科技大學
Why It Matters
「舖王」時代的終結，不僅是個人財富的消散，更標誌著香港商用物業市場的根本性轉變。過去數十年來，地產被視為只升不降的保值工具，但這次調整揭示了高槓桿策略在樓市下行周期中的致命風險。銀行面對抵押物價值縮水，勢必進一步收緊信貸；中小型債權人追討無門，可能引發連鎖效應，波及整個地產金融生態系統 。
「舖王」時代的終結，不僅是個人財富的消散，更標誌著香港商用物業市場的根本性轉變。過去數十年來，地產被視為只升不降的保值工具，但這次調整揭示了高槓桿策略在樓市下行周期中的致命風險。銀行面對抵押物價值縮水，勢必進一步收緊信貸；中小型債權人追討無門，可能引發連鎖效應，波及整個地產金融生態系統 。