征信互通成港按揭双刃剑 内地资产持有人需审慎应对
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Summary
随着"跨境征信互通"试点取得成功，香港银行对内地客户的按揭审批迎来重大变革 。大型银行自9月16日起正式将个人跨境征信报告广泛应用于零售银行业务，令新来港人士申请按揭的渠道大幅拓宽——今年首7个月，有大型银行接获新来港人士的按揭申请宗数已按年增长37% 。
然而，征信互通对部分人来说是一把双刃剑 。近日一位内地企业家来港置业，原本打算以资产审批方式申请七成按揭，但银行在审批过程中突然提出查阅其内地征信报告的要求，差点令他整个置业计划告吹 。
这位客人购入一个价值约3,000万元的物业，原打算用作投资 。按他在内地的资产规模——名下拥有多项投资产品及房产，理应有能力通过资产审批 。然而，当协助他向3间不同规模的银行递交申请时，却全部表示无法将其主要资产纳入审批计算 。
问题核心在于资产的流动性 。客人将大量资金投入不同类型的投资产品，其中不少属于"封闭式基金"，设有锁定期而无法即时变现，以致不被认定为合格资产 。至于他在内地持有的房产，虽然市值不菲，但香港银行对内地物业估值设有严格的认可区域限制，而且一般需要花较多时间为内地房产评估，所以审批一直拖延 。
就在僵局之际，其中一间申请中的银行突然传来消息，由于银行中途推出了新的审批政策，突如其来要求客人必须提供由内地银行出具的"个人征信报告"，证明在内地无重大负债，方可继续按七成按揭进行审批 。这项突如其来的政策转变，顿时令客人大失预算 。
这份征信报告堪称内地的"金融数码身份证"，银行一旦调阅，便可清晰查获所有未结清的住宅房贷、商用物业贷款、车贷、经营贷及网贷等，同时包含信用卡授信总额、担保责任、过去5年的还款记录与逾期细节，以及其他金融机构的查询记录 。客人听到要求后，显然对被查阅报告有所顾忌 。
深入了解后，发现他在内地尚有若干与房产及大额保险相关的供款 。在内地，透过保单融资或房贷进行资金周转极为常见，惟一旦呈交征信报告，香港银行会将这些供款全数计入负债之内，继而令按揭额度被大幅削减，甚至可能因评级不佳而遭直接拒批 。
在向银行了解后发现，如果客人选择不提供征信报告，在该银行的最新政策底下，按揭成数最多就只能做到五成 。
找到这个突破口后，重新审视客人的投资组合，发现部分投资产品并非完全套牢，将其套现后，客人获得近600万元流动资金 。随后再向银行建议将按揭申请由七成（需贷款2,100万元，首期900万元）调降至五成（贷款1,500万元，首期1,500万元）。
贷款额减少的600万元缺口由刚套现的资金补足 。由于按揭成数降至五成，符合了银行"不看征信报告最高做五成"的要求，几经争取下，银行最终同意在毋须提供内地征信报告的前提下，直接批出五成按揭，顺利帮客人渡过难关 。
利嘉阁按揭代理董事总经理黄咏欣提醒，以内地资产为主的人士，要留意香港银行对不同类型的内地资产的审批框架，加上银行审批政策随时可能更新，如有需要，应尽早向专业的按揭顾问查询意见 。