一太靠物管撐過寒冬 李偉文看樓市先苦後甜
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Summary
第一太平戴維斯在香港經營40年，見證本港樓市多次大起大落。大中華首席執行官李偉文指出，公司之所以能在不同周期中站穩陣腳，並非單靠促成大型買賣，而是同時建立起穩定的物業管理收入來源，形成「攻守兼備」的經營模式。
Key Points
- 李偉文表示，第一太平戴維斯在香港紮根40年，即使外圍市況轉差，公司一直毋須向總部伸手，反映本地業務具自我造血能力。
- 他指出，現時物管業務已佔公司逾半營收，旗下約1.5萬名員工之中，逾90%屬前線「睇場」人員，屬集團最穩定收入支柱。
- 公司管理範圍不止商廈及住宅，連港珠澳大橋及皇崗口岸等大型基建與口岸設施亦由其負責管理，顯示業務覆蓋面廣。
- 李偉文形容，今次樓市調整是他所見歷來「最深、最廣」一次，不少物業身價蒸發逾50%，跌幅與受影響範圍都較以往明顯。
- 他透露，今年至少已有10宗來自新加坡及海外財團的趁低吸納個案，反映外資正以真金白銀重新評估香港資產價值。
- 李偉文回顧，香港樓市過去曾經歷1997年金融風暴、2003年沙士及2009年金融海嘯，雖然每次都出現急跌，但往往反彈亦快；相比之下，今輪調整持續時間、波及範圍及價格回落幅度都更深。 不過，他認為市場低迷並不代表全無機會，尤其在外資眼中，香港資產價格大幅回落，反而成為難得的入市窗口。
- 他以新加坡資金為例指出，當地貨幣強勢，加上星展借貸息率僅約2厘，而香港物業回報可達4至5厘，息差與回報對海外投資者具吸引力。 在這種情況下，外資自然更願意來港尋找折讓資產，令市場即使在低潮中，仍有具規模的成交出現。
- 對各類物業前景，李偉文的看法並不一樣。他認為，香港寫字樓租金已跌至一定水平，但供應壓力未完全消化，預計到2028年前仍會受壓，其後才有機會因需求大於供應而出現轉機。 他又提到，若將寫字樓改裝為學生宿舍，回報可達5至6厘；若政府先推動教育及醫療相關板塊，待這些需求逐步成形，或可帶動其他物業類別跟隨改善。
- 至於舖位及商場，他認為將會是最後復甦的一環。 李偉文以一般家庭收支作說明：若夫婦月入約5萬元，供一層借貸500萬元的住宅，每月供款約2.5萬元，再加上子女每月開支約8,000元，實際可自由動用的金額只餘1萬多元。 在可支配收入有限下，市民更傾向北上消費，令本港零售舖位及商場承受更大壓力。 他估計，舖市要到2030年後才會慢慢轉好，而自疫情以來資產價格已大幅下跌，未來再大跌的空間料有限。
- 除本地市況外，李偉文亦特別提到集團今年6月以11.125億美元、折合約86.8億港元，收購知名房地產投資銀行Eastdil Secured，並將其更名為「Eastdil Secured Savills」。 他形容該公司在房地產投行界地位超然，猶如「地產界高盛」，這宗收購不單為集團注入新平台，更有助打通全球頂級機構投資者網絡，令客源不再局限於本地富豪圈子。
- 李偉文表示，集團希望藉此響應國家號召，一方面引入美國及歐洲等不同地區資金，另一方面協助內地企業走向海外市場。 他又以東涌世貿喜來登酒店銀主盤成交作例子，指出該酒店以27億元售予馬來西亞財團，而第二口價來自港資，出價26億元，只較成交價低約3%。 雖然成交價與發展商世茂原有45億元銀行借貸有一段距離，但銀行持有物業逾兩年，以該成交價計算仍有逾4厘回報，他認為屬合理水平。
Why It Matters
李偉文的說法顯示，香港樓市雖仍處調整期，但價格回落已開始吸引外資重新部署，市場並非只有悲觀情緒。 對本地業界而言，物管、改裝用途及教育醫療相關需求，或會成為等待寫字樓與零售復甦期間較可依靠的收入來源與轉型方向。