日本超级豪宅兴起“封闭销售” 买家需有人脉地位 企业家：有钱也无资格买
SingTao · 2 SOURCESabout 3 hours ago3 MIN
Summary
日本豪宅市场正出现根本性转变，发展商放弃传统公开发售及抽签模式，改为采用所谓“地下销售”或“封闭式销售”策略，直接向特定客户推销顶级住宅。据《集英社Online》报道，东京麻布台之丘的安缦公馆（Aman Residences Tokyo）成为富豪追捧的焦点，顶层单位成交价传闻高达近10亿港元，惟项目真正特别之处在于对买家身份的严格筛选。有坐拥数十亿日元资产的上市公司企业家直言，购买这类超豪宅并非“有钱就能买”，更需要人脉及社会地位配合，单是在“站上起跑线”之前，潜在买家已被大幅筛选。
Key Points
- 安缦公馆坐落于楼高约330米的麻布台之丘森JP Tower顶部54至64楼，合共仅91伙，每户均设专属电梯大堂，住宅部分不对公众开放，可俯瞰东京铁塔
- 据英国房地产顾问第一太平戴维斯估算，顶楼户以约200亿日元（约9.87亿港元）成交；楼价之余，更令人关注的是买家资格审查
- 项目住户包括大型初创企业创办人、演艺界人士、传统企业家族及创投界人士；部分买家透过瑞士系金融机构取得逾100亿日元（约4.93亿港元）融资，亦有人向日本大型银行借入50至60亿日元
- 野村不动产社长松尾大作表示，当楼价升至5亿甚至10亿日元级数，传统抽签模式未必再适合，顶级客户更重视隐私，低调推销更符合需要
- 野村综合研究所2025年报告显示，2023年日本“超富裕层”（持有逾5亿日元净金融资产）达11.8万户，是10年前的2.2倍
- 这股风潮已由东京延伸至其他地区：大阪Grand Green Osaka有顶层豪宅以40亿日元推出，发展商先为富裕客户举行说明会；福冈MJR赤坂Gate Tower一个325平方米高层单位，2025年透过内部销售以10亿日元成交
Why It Matters
东京豪宅市场的“封闭式销售”趋势，反映日本富裕阶层对隐私及身份认同的重视程度日益提升。随着富豪人数持续增加，顶级住宅供应却极为有限，这类物业已被形容为“终极投资商品”，价值有时更被拿来与顶级艺术家的作品相比。此外，2024年夏季首都圈接连发生涉及“闇バイト”（透过网络招募犯罪人手）的抢劫案后，查询保安严密豪宅大厦的富裕客户明显增加，高层住宅较独立大宅更能保障隐私及安全，吸引力随之上升。对于本港投资者而言，东京豪宅市场的演变或许预示着亚洲顶级物业的未来发展方向——财富以外，社会网络及身份地位将成为进入高端市场的关键门槛。
东京豪宅市场的“封闭式销售”趋势，反映日本富裕阶层对隐私及身份认同的重视程度日益提升。随着富豪人数持续增加，顶级住宅供应却极为有限，这类物业已被形容为“终极投资商品”，价值有时更被拿来与顶级艺术家的作品相比。此外，2024年夏季首都圈接连发生涉及“闇バイト”（透过网络招募犯罪人手）的抢劫案后，查询保安严密豪宅大厦的富裕客户明显增加，高层住宅较独立大宅更能保障隐私及安全，吸引力随之上升。对于本港投资者而言，东京豪宅市场的演变或许预示着亚洲顶级物业的未来发展方向——财富以外，社会网络及身份地位将成为进入高端市场的关键门槛。