香港多区写字楼空置改善 中环更受追捧
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Summary
香港写字楼市场在7月出现较明显改善。莱坊最新《香港每月报告》指出，中环、湾仔北、九龙东及尖沙咀等主要商业区的办公室空置率持续回落。 其中，中环优质写字楼仍是市场首选，空置率由年初14.5%降至7月9.7%，使大面积楼面供应进一步收紧。 同时，中环和湾仔北的海景办公室获得较强查询，不论现有单位还是即将推出的临海楼面，都增强了业主的议价能力，并带动租金及出租率改善。 九龙区租赁活动也在7月回升，主要受较大楼面需求推动；不过住宅买卖转趋谨慎，豪宅租赁和中环核心零售则继续表现稳健。
Key Points
- 中环优质写字楼空置率由年初14.5%降至7月9.7%，大面积单位供应趋紧。
- 中环及湾仔北海景办公室查询活跃，现有与即将推出楼面均提升业主议价能力。
- 九龙区7月租赁回升，九龙东空置率降至21.5%，尖沙咀降至7.3%。
- 九龙核心区中，The Gateway仍属最受欢迎办公枢纽之一，西九龙新甲级供应重塑竞争。
- 7月一手住宅成交796宗、按月跌60%，二手3,666宗、按月跌35%，但豪宅租金指数按年升9.2%。
Why It Matters
对香港市场参与者而言，这说明写字楼需求正在向更优质、更核心、条件更完整的楼面集中，而不是全面平均回暖。 对企业租户来说，核心区优质单位选择可能继续减少；对业主来说，若所在区域面临西九龙新供应竞争，就需要以更灵活的租约条件争取续租和新租客。
从分区表现看，中环仍是本轮改善中最受关注的区域。莱坊表示，中环优质写字楼一直是市场最受欢迎的板块，空置率由年初14.5%回落至7月9.7%。 这一变化意味着核心商业区的大面积办公室供应正在减少，对于有扩张需求、整合办公空间需求，或希望提升企业形象的租户而言，可即时承租的优质楼面会变得更少。 在这种情况下，业主在谈判中的位置自然更强，租金承受力也相对较高。
值得注意的是，景观因素在本轮租赁需求中扮演了更明显角色。莱坊指出，中环及湾仔北的海景办公室吸引了强劲查询，现有单位和即将推出的临海空间都受到关注。 这类楼面通常兼具地段、景观和品牌展示功能，因此更容易获得金融、专业服务及重视客户接待体验企业的青睐。 报告并指出，相关需求增强了业主的议价能力，同时推动租金上升并压低空置率。
九龙市场方面，7月租赁活动同样回暖。莱坊称，九龙办公室租赁改善，主要由较大楼面需求带动。 数据显示，九龙东空置率降至21.5%，尖沙咀降至7.3%。 虽然九龙东空置率仍处较高水平，但回落本身说明市场仍有一定吸纳能力；尖沙咀则因商业配套成熟、交通便利及区位优势，维持相对较低空置水平。
在九龙核心区中，The Gateway继续是市场最受欢迎的办公枢纽之一。 与此同时，西九龙新增甲级写字楼正在改变租赁竞争格局，促使业主更重视租户保留，并提供更灵活的租约条件。 这意味着市场虽然整体改善，但不同区域、不同质素楼宇之间的分化仍然明显，优质资产与一般资产的表现未必同步。
除办公室外，莱坊也提到住宅和零售市场的最新变化。住宅销售在上半年表现强劲后，于7月降温。 一手住宅成交796宗，按月下跌60%；二手成交3,666宗，按月下跌35%，反映市场情绪趋于谨慎。 不过，租赁市场仍然活跃，莱坊豪宅租金指数在7月按年上升9.2%，高端住宅租金维持高位，部分原因是人才流入及教育相关需求支撑。 零售方面，中环核心区继续展现韧性，例如中环阁麟街32号以7,500万港元成交，三年录得15.7%资本增值；Brentwood Coffee扩张，也显示咖啡及生活方式品牌仍希望把握中环办公人流和旅客消费。
从分区表现看，中环仍是本轮改善中最受关注的区域。莱坊表示，中环优质写字楼一直是市场最受欢迎的板块，空置率由年初14.5%回落至7月9.7%。 这一变化意味着核心商业区的大面积办公室供应正在减少，对于有扩张需求、整合办公空间需求，或希望提升企业形象的租户而言，可即时承租的优质楼面会变得更少。 在这种情况下，业主在谈判中的位置自然更强，租金承受力也相对较高。
值得注意的是，景观因素在本轮租赁需求中扮演了更明显角色。莱坊指出，中环及湾仔北的海景办公室吸引了强劲查询，现有单位和即将推出的临海空间都受到关注。 这类楼面通常兼具地段、景观和品牌展示功能，因此更容易获得金融、专业服务及重视客户接待体验企业的青睐。 报告并指出，相关需求增强了业主的议价能力，同时推动租金上升并压低空置率。
九龙市场方面，7月租赁活动同样回暖。莱坊称，九龙办公室租赁改善，主要由较大楼面需求带动。 数据显示，九龙东空置率降至21.5%，尖沙咀降至7.3%。 虽然九龙东空置率仍处较高水平，但回落本身说明市场仍有一定吸纳能力；尖沙咀则因商业配套成熟、交通便利及区位优势，维持相对较低空置水平。
在九龙核心区中，The Gateway继续是市场最受欢迎的办公枢纽之一。 与此同时，西九龙新增甲级写字楼正在改变租赁竞争格局，促使业主更重视租户保留，并提供更灵活的租约条件。 这意味着市场虽然整体改善，但不同区域、不同质素楼宇之间的分化仍然明显，优质资产与一般资产的表现未必同步。
除办公室外，莱坊也提到住宅和零售市场的最新变化。住宅销售在上半年表现强劲后，于7月降温。 一手住宅成交796宗，按月下跌60%；二手成交3,666宗，按月下跌35%，反映市场情绪趋于谨慎。 不过，租赁市场仍然活跃，莱坊豪宅租金指数在7月按年上升9.2%，高端住宅租金维持高位，部分原因是人才流入及教育相关需求支撑。 零售方面，中环核心区继续展现韧性，例如中环阁麟街32号以7,500万港元成交，三年录得15.7%资本增值；Brentwood Coffee扩张，也显示咖啡及生活方式品牌仍希望把握中环办公人流和旅客消费。