劏场两极分化：留空间成主题场 密切割变迷宫
SingTao · 2 SOURCES1 day ago5 MIN
Summary
香港几座老牌“劏场”近年的走势出现明显分化。信和中心、星际城市和现时点虽然同样属于把商场拆细出售的模式，但由于当年没有把铺位切割到极致，加上后来逐步形成卡牌、玩具、唱片和摄影器材等主题聚集，成功吸引本地熟客和内地旅客专程到访；相反，尖沙咀首都广场则因铺位过密、走廊冗长、辨识度不足，被视为经营困局的典型案例。
Key Points
- 《星岛》指出，信和中心、星际城市及现时点之所以能从传统劏场转型为次文化地标，不只是因为地段好，更因为大业主当年拆售时没有把铺位“劏到尽”，给小商户留下了陈列、试货和经营的空间。
- 首都广场被列为反面教材。该商场前身为百乐酒店基座，每层约2万平方呎楼面被分成200多个铺位；记者现场所见，一个建筑面积56平方呎的迷你铺，扣除厚墙后实用面积仅约20平方呎，顾客走在长走廊和高度相似的间隔之间，容易像进入“几何迷宫”般失去方向。
- 与之相比，现时点、信和中心和星际城市每层面积由8000多平方呎至逾1万平方呎不等，却只划分约35至50多个铺位，多数铺位建筑面积超过100平方呎。现时点还有200至300多平方呎的铺位可陈列绝版盒装LEGO，星际城市部分铺位更超过600呎，方便摄影爱好者试镜验机。
- 通道宽度也有差别。记者量度后发现，现时点通道普遍宽8至11呎，信和中心、星际城市及首都广场则同为约7呎。报道认为，除了通道宽窄，铺位大小和整体布局同样会影响顾客逛场体验，以及商户能否有效展示商品。
- 现时点近年由玩具集中地进一步演变为卡牌热点。2楼“板桥Mertens”店主Manman表示，自己过去7年一直卖玩具车，眼见销量转淡后改攻卡牌市场，因为卡牌属于全球化商品，外地客更容易购买和携带；他还花了1年时间搜罗PSA评分1至10的“梵高比卡超”鉴定卡，组成一整套收藏，摆上门市不足1个月便以12万元卖给东南亚买家。
- 报道还提到，珍罕卡牌热潮已跨越地区。今年2月，一张源于1997年日本杂志活动的“插画家比卡超”卡牌，在国际拍卖会上以1649.2万美元、约合1.28亿港元成交，显示卡牌已不只是游戏或收藏品，也被部分玩家视为另类投资品。
- 信和中心近年新开的卡牌专门店已占据20多个铺位，但地库多家CD和黑胶老店仍是吸客主力。来自大连的26岁游客孟小姐专程到场，以600元买下4张CD，包括陶喆和周杰伦的早期专辑，形容商场虽然不大，却像一次“有意思的探索”。
- 为适应消费模式变化，有唱片店主同时经营网店，相关收入已占营业额约一半；有时还会亲自把唱片带到深圳寄货，替顾客节省运费，说明这些老店并非只靠怀旧情绪，也在调整销售渠道。
- 以摄影器材闻名的星际城市，在智能手机普及后一度陷入低潮，但随着“千禧情怀”回潮重新聚客。数码帝国董事郑志民表示，年轻人偏爱CCD数码相机带有胶片感、色彩略显朦胧的成像风格，反而觉得手机拍得太锐利、缺少个性。
- 记者上周日前往星际城市时，场内聚集大批年轻内地客，有人购买instax即影即有相机，也有人专门寻找停产多年的CCD二手数码相机。来自四川的Lily排队半小时，买下一部instax即影即有相机和数盒相纸，称自己喜欢把当下以实体照片保存下来的手感。
- 郑志民透露，大约5年前先有香港学生开始寻找CCD相机，至约3年前内地需求急增，本地二手货源很快被抢空，他因此要定期前往日本和美国补货。以2010年推出的Canon G12为例，这款相机十多年前在鸭寮街约售1000元，如今已被炒至逾8000元。
- 利嘉阁地产商铺部高级营业董事郑得明表示，今年五一期间星际城市一度人潮汹涌，甚至需要警方到场维持秩序，这在劏场中相当少见；但他也提醒，部分业主看到人流回升便急于大幅加租，反而可能把小商户吓走。
- 熟悉商场运作的地产界人士指出，这些主题商场今天的地位，是熬过低潮后慢慢形成的。现时点拆售后头3年一度沦为“半死场”，小业主大幅减租，意外吸引玩具商进驻，才逐渐发展成玩具迷寻宝地；信和中心和星际城市也曾因大量售卖翻版光碟的商户遭警方大规模扫荡，一度封场、空铺处处，后来经过洗牌才摸索出新的经营方向。
- 中原（工商铺）董事总经理潘志明认为，这三个主题商场都属于成功范例，首先受惠于地利：星际城市位于西洋菜南街旺段，现时点毗邻港铁油麻地站，信和中心则坐落弥敦道繁忙地段；再加上“小红书”等社交平台带来的传播效应，以及“网上下单、门市取货”的消费模式，老商场得以重新建立吸引力。
- 潘志明还表示，主题商场的租客来源虽然受主题定位限制，但租客流动性较低，租金一向较平稳；如果个别业主大幅加租，租客也可选择迁往场内其他铺位，由于主要经营熟客生意，搬迁对业务影响相对有限。
Why It Matters
对香港零售和商场投资市场而言，这组案例说明，劏场并非天然注定失败，关键在于是否保留足够铺位面积、合理动线，以及让商户有条件形成稳定主题生态。 但如果人流一恢复，租金就被迅速推高，最先承压的往往正是把商场重新带旺的特色小店，复苏能否持续仍取决于业主与租户之间能否维持可持续的租务关系。