夏建芳：只保舖值無助救經濟
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Summary
HK01於10月21日刊出夏建芳評論，直指香港近日圍繞「救舖」的討論，暴露出地產業界、政府與市民三方對商舖本質的認知落差。 文章指出，有地產業界高調開會，強調「沒有繁榮的商舖，就沒有繁榮的香港」，呼籲政府出手「救舖」；但另一邊，旺角街頭卻有商戶掛出「租約期滿，結業清貨」橫額，形成強烈反差。 作者認為，香港過去長期「重增量、輕分配」，經濟好景時，總量擴張掩蓋了財富分配缺陷；一旦經濟下行、消費外流，矛盾便迅速浮現。 文章核心觀點是，救市不應等同托市，更不應把「保舖值」當成救經濟的主要方向，因為商舖除了資產價值，還有維繫就業與社區金流的公共功能。
Key Points
- 文章以旺角街頭「租約期滿，結業清貨」橫額，對照地產業界高調要求政府「救舖」，形容兩者之間的反差極具諷刺意味。
- 作者指出，香港問題不只是零售轉弱，而是長年「重增量、輕分配」的結構欠債，在經濟收縮時全面暴露。
- 評論認為，商舖具有雙重屬性，一面是資產價值，一面是公共屬性；兩者未必同步向好，卻很容易同步轉差。
- 在跨境電商普及及港人北上消費成為新常態下，實體零售面對的是永久性結構轉變，政策若仍停留於「保舖值」思維，將難以對症下藥。
- 作者提出三項出路，包括租金合理回落、業態重組，以及政府與金融機構以稅務優惠或專項活化資助，定向支援能聘用本地基層員工的新型實體商戶。
- 文章進一步分析，高租金在過去樓市與舖市狂潮中，被包裝成繁榮象徵，但實際受惠者主要是少數業主與炒家。 在黃金時期，即使租戶承受高租金，仍可能因外部需求強勁而有利可圖，基層員工亦有工可開，於是形成一種「利益均沾」的表面印象，掩蓋了財富分配機制本身的缺陷。 但當經濟下行，再加上港人北上消費、本地消費力外流，總量不足以再掩飾失衡，高租金便由繁榮象徵變成扼殺前線商戶的絞索。
- 作者指出，業主一方面面對銀行提早收貸壓力，不敢輕易減租；租戶另一方面則面對營業額腰斬，只能選擇結業止蝕，雙方關係由過去的共生，迅速惡化為零和博弈。 這亦解釋了為何社會大眾對「救舖」訴求反應冷淡：當年炒舖升值時，基層市民並沒有分享到相應紅利，如今泡沫破裂，公帑是否應為私人資產埋單，自然難以取得共鳴。
- 不過，文章同時提醒，市民若只把商舖視作業主的私人投資，也忽略了街舖在香港城市經濟中的分配功能。 作者形容，資本市場與金融交易偏向財富集中，而分散各區的社區商舖，則承擔金流下沉、分流與普惠的重要角色，是香港財富分配的「毛細血管」。 一間深水埗或旺角老牌商舖倒閉，失去的不只是單一租戶，還包括十多名員工的生計、數家供應商的穩定訂單，以及周邊社區的穩定客流。 一旦這條社區經濟鏈斷裂，受影響的不只是個別舖位估值，而是整個末梢商業網絡的運作能力。
- 在出路方面，文章主張香港商舖必須經歷「業態重組」。 第一，是由「商品交付」轉向「體驗與社交落腳點」，即凡是可被網購或深圳消費替代的標準化零售，應逐步退出街舖，把空間讓給體驗式消費、高附加值本土服務、精緻餐飲及具社區黏性的「第三空間」。 第二，是由「單一高租」轉向「多元複合業態」，鼓勵「前店後坊」、文創工作坊、跨界複合店及分時段營運等模式，以降低營運槓桿並提升抗風險能力。 第三，是政策由被動防範金融風險，轉為精準扶持商舖的分配職能，透過稅務優惠或專項活化資助，支援能帶動本地就業、物流及微型批發鏈的新型實體商戶。
Why It Matters
這篇評論把「救舖」由資產價格問題，重新拉回就業、社區消費與財富分流功能，對香港讀者而言，焦點不只是舖價升跌，而是基層經濟網絡能否繼續運作。 若政策仍以守住賬面市值為先，而未處理租金、業態與分配功能失衡，最終受損的將不只是業主或租戶，而是整個社區商業生態與本地民生承載力。