初哥置業要注意！按揭批核後先知律師樓唔合規格 大律師提醒成交前或面臨撻訂風險
SingTao · 1 SOURCESabout 2 hours ago4 MIN
Summary
樓宇買賣涉及金額龐大，委託律師處理手續本屬正常程序。然而，近日有自稱「初級大人」的準業主在社交平台發文表示，在銀行簽妥按揭文件後、距離成交期不足一個月，才獲通知所聘律師樓不在該銀行的認可律師樓名單之列，需在「轉律師樓」與「轉銀行」之間作出抉擇。執業大律師陸偉雄接受本報查詢時解釋，銀行設立認可律師樓名單，主要考慮律師樓處理按揭及物業交易的經驗；而買家在簽訂臨時買賣合約、委託律師樓及申請按揭時，均應主動向銀行核實有關律師樓是否獲接受 。
Key Points
- 事主表示，約一星期前已到銀行簽署按揭文件，並向銀行提供所委聘律師樓的資料，當時職員未有提出異議。惟銀行其後才通知，該律師樓並不在銀行的認可律師樓名單內，要求事主另覓獲認可的律師樓，或改向其他銀行申請按揭。由於距離成交期僅約三星期，事主大感徬徨，擔心不論轉律師樓還是轉銀行，均未必能趕及原定成交日期 。
- 陸偉雄表示，銀行設立認可律師樓名單時，通常會考慮律師樓的規模、過往與銀行的合作關係，以及是否具備處理同類按揭及物業交易的經驗。律師在物業交易中，並非只是閱讀或照搬法律文件，而是肩負把關、監察及提出查詢的角色，包括審視文件有否遺漏重要契約、條款是否清晰，以及有否細節需要由律師或上手業主進一步交代 。
- 由於香港物業種類繁多，不同物業的樓契內容、限制及處理程序各有不同。以居屋為例，交易或涉及轉讓限制、補地價，以及向房屋署核實買家資格等程序，均需要具相關經驗的律師妥善處理。銀行為保障自身權益，一般較傾向接受熟悉物業交易、具備相關處理紀錄的律師樓，並將其納入認可名單。買家若使用名單內律師樓，銀行通常較願意配合處理按揭安排，程序亦有機會較順暢 。
- 對於事主稱早已將律師樓卡片交予銀行，但銀行直至成交前約三星期才通知有關律師樓不在認可名單內，陸偉雄認為，主要責任在於買家。他解釋，買家既然需要申請按揭及委託律師樓，便應主動向銀行核實心儀律師樓是否獲接受。無論是簽署臨時買賣合約、委託律師樓，還是向銀行申請按揭時，買家均應及早提出相關查詢 。
- 他又以銀行估價為例，指不少買家在正式簽約前，已會向銀行了解初步估值。相同道理，買家在與銀行初步商討按揭時，亦應查詢銀行有否指定律師樓，或索取銀行可接受的律師樓名單，再作出委託安排 。
- 至於事主所指原有律師樓曾稱「所有銀行都做到」，陸偉雄認為，這種說法值得質疑。他指出，每間銀行均有各自較熟悉或傾向接受的律師樓，即使一間律師樓獲某銀行列入認可名單，亦不代表其他銀行必然接受 。
- *解決方案**
- 若買家距離成交期不足一個月，才發現所聘律師樓不獲按揭銀行接受，陸偉雄建議以下四個方案 ：
- 一、轉向其他銀行申請按揭：買家須先比較新銀行的物業估價是否足夠、按揭成數能否配合需要，以及息率是否處於合理市場水平。同時，重新申請及審批需時，未必能趕及原定成交 。
- 二、轉聘另一間獲銀行認可的律師樓：買家可改聘另一獲銀行認可律師樓；或可委託原先聘用的律師樓，協助轉介或接駁至另一間獲銀行認可律師樓，俗稱「駁腳律師樓」，繼續處理按揭相關手續 。
- 三、要求加快處理：要求對方加快跟進按揭文件、查契及成交程序，嘗試把一般約需一個月完成的流程，壓縮至三星期甚至兩星期內完成 。
- 四、請求銀行特別批核：事主最終表示，在多次向銀行跟進後，銀行稱可作特別批核，容許原有律師樓繼續處理，最終希望可於本月底順利成交 。
Why It Matters
這次事件提醒一眾準業主，在樓宇買賣過程中，必須注意銀行對律師樓的認可要求，避免因律師樓「唔On List」而導致撻訂的風險。買家在委託律師樓前，應主動向銀行查詢心儀律師樓是否在認可名單內，以確保按揭程序順利完成 。