美孚新邨两房近一年半赚73万 昇悦居三房5年亏89万
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Summary
香港二手住宅市场最新成交继续呈现分化走势。较受关注的个案包括，荔枝角美孚新邨一个两房单位以约623万港元转手，原业主持有不足一年半，账面获利约73万港元；而长沙湾昇悦居一个三房单位则以1,053万港元售出，原业主持有约5年，账面亏损约89万港元。 同一批成交还显示，不同区域、屋苑楼龄、买入时点与单位面积，对最终盈亏影响明显，市场并非同步上升或同步下跌。
Key Points
- 美联张晓盈表示，荔枝角美孚新邨5期兰秀街10号中层C室，实用面积约507平方呎，两房间隔，以约623万港元成交，呎价约12,288港元。
- 该美孚新邨单位原业主于去年5月以约550万港元买入，持有近一年半后转售，账面获利约73万港元，升值约13%。
- 香港置业曾家辉称，长沙湾昇悦居6座中层B室，实用面积约607平方呎，三房间隔，望园景，原叫价1,080万港元，放盘约3个月后以1,053万港元成交，呎价约17,348港元。
- 昇悦居原业主于2021年5月以约1,142万港元购入，今次转手账面亏损约89万港元，新买家为同区家庭客。
- 同日其他成交同样有赚有亏，例如西半山乐信台3座中层E室以1,400万港元成交，原业主持有约25年账面赚940万港元；西湾河逸涛湾2座中层D室则以1,958万港元售出，原业主持有约8年账面亏损约42万港元。
Why It Matters
这批成交说明，香港二手楼市目前仍以个案表现为主，买入年份、持有时间和原始成本，往往比单纯看区域热度更能决定最终盈亏。 对准备入市、换楼或放售的家庭而言，近期实际成交价与原业主买入价之间的差距，已成为判断议价空间和风险的重要依据。
从更广的成交分布看，这批案例覆盖港岛、九龙及新界多个屋苑。西半山乐信台3座中层E室，实用面积约831平方呎，属套三房间隔，望市景，以1,400万港元成交，呎价约16,847港元；原业主于2001年12月以460万港元购入，持有约25年，账面获利940万港元，升值逾两倍。 西湾河逸涛湾2座中层D室，实用面积约862平方呎，属套三房连储物房，享避风塘及鲤鱼门海景，原叫价2,100万港元，经议价后以1,958万港元成交，呎价约22,715港元，原业主于2018年以约2,000万港元买入，账面亏损约42万港元。
长沙湾区内除昇悦居外，The Campton也录得亏损成交。中原许永生表示，该屋苑高层P室，实用面积约462平方呎，两房间隔，原先以850万港元放售，议价后以835万港元沽出，呎价约18,074港元；原业主于2020年6月以836.5万港元购入，账面亏损约1.5万港元。 红磡都会轩2座中层15室则以928万港元易手，较原放售价980万港元累计减价52万港元，实用面积约496平方呎，呎价约18,710港元；原业主于2014年3月以580万港元购入，账面获利348万港元，期内升值约60%。
较高价物业方面，九龙站君临天下2座高层E室，实用面积约818平方呎，套两房连士多房，望山景及海景，叫价2,400万港元，议价后以2,310万港元成交，呎价约28,240港元；原业主于2014年以1,937.3万港元一手买入，账面获利逾372万港元，升值约19%。 沙田第一城42座低层E室，实用面积约284平方呎，原则两房，叫价480万港元，最终以426万港元成交，呎价约15,000港元；原业主于2003年以约72万港元购入，账面获利354万港元，升值逾4倍。
新界区方面，元朗洪水桥雅珊园2座低层A室，实用面积约447平方呎，两房间隔，以383万港元成交，呎价约8,568港元；原业主于2024年以约368万港元购入，约两年账面获利15万港元。 天水围嘉湖山庄乐湖居10座低层G室，实用面积约548平方呎，三房间隔，以438万港元成交；原业主于2024年以约418万港元买入，账面获利20万港元。 粉岭北ONE INNOVALE Archway第1期B座高层2室，实用面积约310平方呎，一房连衣帽间，以420万港元成交；原业主于2022年以约469.27万港元一手购入，账面亏损49.27万港元，贬值约10%。
整体来看，这批二手成交价格由383万港元至2,310万港元不等，既有持有多年后大幅获利的长线业主，也有近年入市后需要亏损离场的卖家。 美孚新邨短期内录得账面盈利，而昇悦居则出现5年账面亏损，说明当前二手市场仍由个别屋苑条件、买入成本与议价能力主导，买卖双方都更重视实际成交而非单一市场情绪。
从更广的成交分布看，这批案例覆盖港岛、九龙及新界多个屋苑。西半山乐信台3座中层E室，实用面积约831平方呎，属套三房间隔，望市景，以1,400万港元成交，呎价约16,847港元；原业主于2001年12月以460万港元购入，持有约25年，账面获利940万港元，升值逾两倍。 西湾河逸涛湾2座中层D室，实用面积约862平方呎，属套三房连储物房，享避风塘及鲤鱼门海景，原叫价2,100万港元，经议价后以1,958万港元成交，呎价约22,715港元，原业主于2018年以约2,000万港元买入，账面亏损约42万港元。
长沙湾区内除昇悦居外，The Campton也录得亏损成交。中原许永生表示，该屋苑高层P室，实用面积约462平方呎，两房间隔，原先以850万港元放售，议价后以835万港元沽出，呎价约18,074港元；原业主于2020年6月以836.5万港元购入，账面亏损约1.5万港元。 红磡都会轩2座中层15室则以928万港元易手，较原放售价980万港元累计减价52万港元，实用面积约496平方呎，呎价约18,710港元；原业主于2014年3月以580万港元购入，账面获利348万港元，期内升值约60%。
较高价物业方面，九龙站君临天下2座高层E室，实用面积约818平方呎，套两房连士多房，望山景及海景，叫价2,400万港元，议价后以2,310万港元成交，呎价约28,240港元；原业主于2014年以1,937.3万港元一手买入，账面获利逾372万港元，升值约19%。 沙田第一城42座低层E室，实用面积约284平方呎，原则两房，叫价480万港元，最终以426万港元成交，呎价约15,000港元；原业主于2003年以约72万港元购入，账面获利354万港元，升值逾4倍。
新界区方面，元朗洪水桥雅珊园2座低层A室，实用面积约447平方呎，两房间隔，以383万港元成交，呎价约8,568港元；原业主于2024年以约368万港元购入，约两年账面获利15万港元。 天水围嘉湖山庄乐湖居10座低层G室，实用面积约548平方呎，三房间隔，以438万港元成交；原业主于2024年以约418万港元买入，账面获利20万港元。 粉岭北ONE INNOVALE Archway第1期B座高层2室，实用面积约310平方呎，一房连衣帽间，以420万港元成交；原业主于2022年以约469.27万港元一手购入，账面亏损49.27万港元，贬值约10%。
整体来看，这批二手成交价格由383万港元至2,310万港元不等，既有持有多年后大幅获利的长线业主，也有近年入市后需要亏损离场的卖家。 美孚新邨短期内录得账面盈利，而昇悦居则出现5年账面亏损，说明当前二手市场仍由个别屋苑条件、买入成本与议价能力主导，买卖双方都更重视实际成交而非单一市场情绪。