朗天峰一房持有1年半赚32万 大埔中心两房9年亏8%
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Summary
香港二手楼市在去向未明的情况下，近期继续录得减价成交，部分半新盘业主也加快出售单位套现。 最新较受关注的两宗个案，分别来自元朗朗天峰及大埔中心：前者一个一房单位以428万元售出，原业主持有约一年半，账面仍赚32.6万元；后者一个两房单位以520万元成交，原业主持有约9年后转手，账面亏损46万元，贬值约8%。 同日多区成交显示，市场并非单边下行，早年入市的长线业主多数仍有利润，但近年买入的业主，回报更受买入时点、议价空间和屋苑个别表现影响。
Key Points
- 中原陈汉表示，元朗朗天峰2座高层E室，实用面积约288平方呎，一房间隔，原叫价440万元，最终以428万元沽出，呎价约14,861元。
- 该朗天峰单位原业主于去年3月以395.4万元一手买入，持有约一年半后转手，账面获利32.6万元，升值约8%。
- 中原蔡创文指出，大埔中心8座低层H室，实用面积约451平方呎，两房间隔，经议价后以520万元成交，呎价约11,530元。
- 大埔中心原业主于2017年以约566万元购入，持有约9年后出售，账面亏损46万元，单位贬值约8%，买家为上车客自住。
- 同日其他地区也录得多宗成交，包括跑马地愉宝大厦、黄大仙现崇山、沙田第一城及青衣盈翠半岛，不少个案都在减价后才完成交易。
Why It Matters
这些成交说明，当前香港二手住宅市场的回报差异正在扩大，并非所有业主都能像早年买入者那样轻松获利离场。 对买家而言，个别屋苑仍有议价空间；对近年高位入市的业主而言，如果急于套现，最终成交价和持有回报可能都不理想。
从同日其他成交看，市场气氛明显偏向务实。利嘉阁梁国樑表示，跑马地愉宝大厦中层C室，实用面积约473平方呎，原为两房间隔，最初以715万元放售，最终由区内客以660万元购入，呎价约13,953元；原业主于2007年以约335万元买入，账面获利约325万元，升值约97%。 黄大仙现崇山1座高层C室，实用面积约766平方呎，属套三房间隔，叫价1,688万元，经议价后由首置客以1,423万元承接，呎价约18,577元，属于低于市价成交；原业主于2012年一手买入，作价约1,278.46万元，账面获利约144.54万元，升值约11%。
九龙及新界多个中小型单位也录得成交。西南九龙君汇港6座高层E室，实用面积约478平方呎，两房间隔，享海景，以1,035万元成交，呎价约21,653元；原业主于2015年4月以790万元购入，持有约11年半，账面赚245万元，升值约31%。 将军澳君傲湾2座低层F室，实用面积约438平方呎，两房间隔，以725万元易手，呎价约16,553元；原业主于2017年2月以638万元买入，持有超过9年，账面获利87万元，升值约14%。
资助房屋与居屋市场同样以议价成交为主。九龙湾居屋丽晶花园19座低层H室，实用面积约447平方呎，两房间隔，已补价自由市场叫价475万元，放盘约两个月后以463万元成交，呎价约10,358元；原业主于1997年11月以269.8万元购入。 屯门居屋悦湖山庄10座中层A室，实用面积约588平方呎，三房间隔，未补价第二市场原叫价460万元，减至410万元成交，呎价约6,973元。 马鞍山居屋锦英苑E座低层9室，实用面积约645平方呎，三房间隔，已补价自由市场叫价510万元，最终减价25万元，以485万元成交，呎价约7,519元；原业主于2011年4月以292万元购入，账面获利193万元，升值约66%。
若把这些个案放在更大范围观察，可以看到长线持有仍普遍有利。天水围嘉湖山庄景湖居4座中层C室，实用面积约546平方呎，三房间隔，以488万元售出，原业主于2014年以约318万元买入，账面赚170万元，升值约53%。 天水围栢慧豪廷7座中层F室，实用面积约510平方呎，两房间隔，以512万元成交，原业主于2013年10月以320万元买入，约13年升值192万元，升幅约60%。 青衣盈翠半岛9座低层A室，实用面积约432平方呎，两房间隔，原先叫价750万元，放盘3日即以738万元易手，原业主于1998年一手买入价218万元，账面获利520万元。
整体而言，最新成交反映市场仍有真实购买力，尤其上车客、首置客和换楼客仍会入市，但多数交易都建立在卖方愿意调整叫价的基础上。 对持有时间较短、买入价较高的业主来说，现阶段若选择离场，未必能取得理想利润；相反，早年低位买入的业主即使减价出售，账面上通常仍保有较大升幅。
从同日其他成交看，市场气氛明显偏向务实。利嘉阁梁国樑表示，跑马地愉宝大厦中层C室，实用面积约473平方呎，原为两房间隔，最初以715万元放售，最终由区内客以660万元购入，呎价约13,953元；原业主于2007年以约335万元买入，账面获利约325万元，升值约97%。 黄大仙现崇山1座高层C室，实用面积约766平方呎，属套三房间隔，叫价1,688万元，经议价后由首置客以1,423万元承接，呎价约18,577元，属于低于市价成交；原业主于2012年一手买入，作价约1,278.46万元，账面获利约144.54万元，升值约11%。
九龙及新界多个中小型单位也录得成交。西南九龙君汇港6座高层E室，实用面积约478平方呎，两房间隔，享海景，以1,035万元成交，呎价约21,653元；原业主于2015年4月以790万元购入，持有约11年半，账面赚245万元，升值约31%。 将军澳君傲湾2座低层F室，实用面积约438平方呎，两房间隔，以725万元易手，呎价约16,553元；原业主于2017年2月以638万元买入，持有超过9年，账面获利87万元，升值约14%。
资助房屋与居屋市场同样以议价成交为主。九龙湾居屋丽晶花园19座低层H室，实用面积约447平方呎，两房间隔，已补价自由市场叫价475万元，放盘约两个月后以463万元成交，呎价约10,358元；原业主于1997年11月以269.8万元购入。 屯门居屋悦湖山庄10座中层A室，实用面积约588平方呎，三房间隔，未补价第二市场原叫价460万元，减至410万元成交，呎价约6,973元。 马鞍山居屋锦英苑E座低层9室，实用面积约645平方呎，三房间隔，已补价自由市场叫价510万元，最终减价25万元，以485万元成交，呎价约7,519元；原业主于2011年4月以292万元购入，账面获利193万元，升值约66%。
若把这些个案放在更大范围观察，可以看到长线持有仍普遍有利。天水围嘉湖山庄景湖居4座中层C室，实用面积约546平方呎，三房间隔，以488万元售出，原业主于2014年以约318万元买入，账面赚170万元，升值约53%。 天水围栢慧豪廷7座中层F室，实用面积约510平方呎，两房间隔，以512万元成交，原业主于2013年10月以320万元买入，约13年升值192万元，升幅约60%。 青衣盈翠半岛9座低层A室，实用面积约432平方呎，两房间隔，原先叫价750万元，放盘3日即以738万元易手，原业主于1998年一手买入价218万元，账面获利520万元。
整体而言，最新成交反映市场仍有真实购买力，尤其上车客、首置客和换楼客仍会入市，但多数交易都建立在卖方愿意调整叫价的基础上。 对持有时间较短、买入价较高的业主来说，现阶段若选择离场，未必能取得理想利润；相反，早年低位买入的业主即使减价出售，账面上通常仍保有较大升幅。