美孚新邨兩房近一年半賺73萬 昇悅居三房5年蝕89萬
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Summary
本港二手住宅市場最新成交再現「有人賺、有人蝕」的局面。最受注目的個案之一，是荔枝角美孚新邨一個兩房單位以約623萬元轉手，原業主持貨不足一年半，帳面獲利約73萬元；另一邊廂，長沙灣昇悅居一個三房單位則以1,053萬元沽出，原業主持貨約5年，帳面虧損約89萬元。 同一批成交個案亦顯示，不同地區、屋苑樓齡、買入時點及單位類型，對最終升跌幅有明顯影響，市場並非單一方向發展。
Key Points
- 美聯張曉盈表示，荔枝角美孚新邨5期蘭秀街10號中層C室，實用面積約507方呎，屬兩房間隔，以約623萬元成交，呎價約12,288元。
- 上述美孚新邨單位原業主於去年5月以約550萬元購入，持貨近一年半後沽出，帳面賺約73萬元，升值約13%。
- 香港置業曾家輝稱，長沙灣昇悅居6座中層B室，實用面積約607方呎，三房間隔，望園景，原先叫價1,080萬元，放盤約3個月後減至1,053萬元成交，呎價約17,348元。
- 昇悅居原業主於2021年5月以約1,142萬元購入單位，今次轉手帳面蝕約89萬元，新買家為同區家庭客。
- 同日其他二手成交同樣走勢分化，例如西半山樂信臺3座中層E室以1,400萬元成交，原業主自2001年購入後帳面賺940萬元；相反，西灣河逸濤灣2座中層D室以1,958萬元沽出，原業主持貨約8年帳面蝕約42萬元。
Why It Matters
從這批成交可見，二手樓市未見單邊普遍上升或下跌，個別屋苑的入市年份、買入價高低，以及業主是否需要在短中期內套現，仍然直接左右最終盈虧。 對準買家而言，單看地區或屋苑名氣未必足夠，實際成交呎價、持貨年期與同類單位過往買入成本，仍是評估風險的重要依據。
同一批成交資料中，除美孚新邨與昇悅居外，多區亦錄得具代表性的個案。西半山樂信臺3座中層E室，實用面積約831方呎，屬套三房間隔，以1,400萬元成交，呎價約16,847元，原業主於2001年12月以460萬元購入，持貨約25年，帳面獲利940萬元，升值逾兩倍。 西灣河逸濤灣2座中層D室，實用面積約862方呎，屬套三房連儲物房，享避風塘及鯉魚門海景，原叫價2,100萬元，議價後以1,958萬元成交，呎價約22,715元，原業主於2018年以約2,000萬元購入，帳面蝕讓約42萬元。
長沙灣區內除昇悅居外，The Campton亦錄蝕讓。中原許永生表示，該屋苑高層P室，實用面積約462方呎，兩房間隔，原先以850萬元放售，議價後以835萬元沽出，呎價約18,074元，原業主於2020年6月以836.5萬元購入，帳面蝕約1.5萬元。 紅磡都會軒2座中層15室則以928萬元易手，較原先放售價980萬元累減52萬元，實用面積約496方呎，呎價約18,710元，原業主於2014年3月以580萬元購入，帳面獲利348萬元，期內升值約60%。
豪宅及鐵路沿線屋苑方面，九龍站君臨天下2座高層E室，實用面積約818方呎，套兩房連士多房，望山景及海景，叫價2,400萬元，議價後以2,310萬元成交，呎價約28,240元，原業主於2014年以1,937.3萬元一手買入，帳面獲利逾372萬元，升值約19%。 沙田第一城42座低層E室，實用面積約284方呎，原則兩房，叫價480萬元，最終以426萬元成交，呎價約15,000元，原業主於2003年以約72萬元購入，帳面獲利354萬元，升值逾4倍。
新界區方面，元朗洪水橋雅珊園2座低層A室，實用面積約447方呎，兩房間隔，以383萬元成交，呎價約8,568元，原業主於2024年以約368萬元購入，約兩年帳面賺15萬元。 天水圍嘉湖山莊樂湖居10座低層G室，實用面積約548方呎，三房間隔，以438萬元成交，原業主於2024年以約418萬元購入，帳面賺20萬元。 粉嶺北ONE INNOVALE Archway第1期B座高層2室，實用面積約310方呎，一房連衣帽間，以420萬元成交，原業主於2022年以約469.27萬元一手購入，帳面蝕49.27萬元，貶值約10%。
整體而言，這批個案橫跨港島、九龍及新界，成交價由383萬元至2,310萬元不等，既有長線持貨多年後大幅獲利的業主，也有近年高位入市後需要蝕讓離場的個案。 美孚新邨短時間內錄得帳面賺幅，而昇悅居則出現5年帳面虧損，正好說明現時二手市場仍以個別屋苑、個別單位條件主導，買賣雙方議價空間與持貨成本同樣關鍵。
同一批成交資料中，除美孚新邨與昇悅居外，多區亦錄得具代表性的個案。西半山樂信臺3座中層E室，實用面積約831方呎，屬套三房間隔，以1,400萬元成交，呎價約16,847元，原業主於2001年12月以460萬元購入，持貨約25年，帳面獲利940萬元，升值逾兩倍。 西灣河逸濤灣2座中層D室，實用面積約862方呎，屬套三房連儲物房，享避風塘及鯉魚門海景，原叫價2,100萬元，議價後以1,958萬元成交，呎價約22,715元，原業主於2018年以約2,000萬元購入，帳面蝕讓約42萬元。
長沙灣區內除昇悅居外，The Campton亦錄蝕讓。中原許永生表示，該屋苑高層P室，實用面積約462方呎，兩房間隔，原先以850萬元放售，議價後以835萬元沽出，呎價約18,074元，原業主於2020年6月以836.5萬元購入，帳面蝕約1.5萬元。 紅磡都會軒2座中層15室則以928萬元易手，較原先放售價980萬元累減52萬元，實用面積約496方呎，呎價約18,710元，原業主於2014年3月以580萬元購入，帳面獲利348萬元，期內升值約60%。
豪宅及鐵路沿線屋苑方面，九龍站君臨天下2座高層E室，實用面積約818方呎，套兩房連士多房，望山景及海景，叫價2,400萬元，議價後以2,310萬元成交，呎價約28,240元，原業主於2014年以1,937.3萬元一手買入，帳面獲利逾372萬元，升值約19%。 沙田第一城42座低層E室，實用面積約284方呎，原則兩房，叫價480萬元，最終以426萬元成交，呎價約15,000元，原業主於2003年以約72萬元購入，帳面獲利354萬元，升值逾4倍。
新界區方面，元朗洪水橋雅珊園2座低層A室，實用面積約447方呎，兩房間隔，以383萬元成交，呎價約8,568元，原業主於2024年以約368萬元購入，約兩年帳面賺15萬元。 天水圍嘉湖山莊樂湖居10座低層G室，實用面積約548方呎，三房間隔，以438萬元成交，原業主於2024年以約418萬元購入，帳面賺20萬元。 粉嶺北ONE INNOVALE Archway第1期B座高層2室，實用面積約310方呎，一房連衣帽間，以420萬元成交，原業主於2022年以約469.27萬元一手購入，帳面蝕49.27萬元，貶值約10%。
整體而言，這批個案橫跨港島、九龍及新界，成交價由383萬元至2,310萬元不等，既有長線持貨多年後大幅獲利的業主，也有近年高位入市後需要蝕讓離場的個案。 美孚新邨短時間內錄得帳面賺幅，而昇悅居則出現5年帳面虧損，正好說明現時二手市場仍以個別屋苑、個別單位條件主導，買賣雙方議價空間與持貨成本同樣關鍵。