回流客低位买三房 居屋景观户同步成交
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Summary
香港二手住宅市场9月10日出现两宗值得关注的三房成交，一宗来自私人屋苑，另一宗来自居屋第二市场，显示当前买家入市更重视个别单位的价格、景观和实用性，而不是单看大市方向。 天水围栢慧豪园有业主减价30万港元后售出三房单位，新买家为外地回流客，因看中屋苑邻近大型商场、会所设施多元，而且成交尺价仍低于1万港元，决定买入自住。 另一方面，小西湾富欣花园一伙高层三房单位则由同区公屋客以绿表价承接，虽然成交价较叫价有所回落，但尺价仍属屋苑近月居二市场高位，反映优质户型和景观单位仍有承接力。
Key Points
- 中原苏哲熙表示，天水围栢慧豪园6座低层G室，实用面积约588平方呎，原叫价约580万港元，最终以550万港元成交，减幅30万港元，尺价约9,354港元。
- 该栢慧豪园单位原业主于2021年2月以640万港元买入，如今转手账面亏损90万港元，楼价跌幅约14%，属于持货逾5年后贬值近15%的个案。
- 新买家被描述为外地回流客，因屋苑毗邻大型商场，并配备多元化会所设施，加上单位尺价仍处于1万港元以下，因此决定购入作自住用途。
- 苏哲熙又指出，栢慧豪园9月已录得5宗买卖，较上月全月增加近70%，显示屋苑本月交投速度有所提升。
- 小西湾富欣花园方面，世纪21Q动力蓝湾半岛分行执行董事招洁冰表示，3座高层K室实用面积约592平方呎，属三房两厅设计，朝东北，望小西湾运动场及将军澳澳南部分海景。
- 该富欣花园单位于今年7月放盘，原叫价590万港元，放盘不足两个月，累计减价42万港元或约7.1%，最终以居二市场绿表价548万港元售出，尺价约9,257港元。
- 招洁冰称，该单位属原则三房间隔，设有浴室及没有淋浴间的洗手间，并为市场一向追捧的“大方厅”户型；再加上高层开扬景观及保养簇新，买家看楼后即决定承接。
- 富欣花园买家为同区公屋客，因单位具高层、景观和大客厅优势，愿意以略高于市价水平买入作安居之用；该尺价并创屋苑近月居二市场高位。
- 资料显示，富欣花园原业主于2000年以176万港元、未补地价买入单位，持货约26年后转售，账面获利372万港元，物业期内升值约2.1倍。
- 富欣花园位于小西湾道9号，1997年入伙，共有8座，提供2,340个单位，是区内规模较大的居屋屋苑。
Why It Matters
这两宗成交放在一起观察，可以看到当前香港二手市场更像是“个盘市场”：减价到位的私楼容易吸引自住买家，而具备稀缺景观和实用户型的居屋，则仍可卖出相对坚挺的价格。 对准备换楼或首次置业的家庭来说，市场机会与风险并存，关键已不只是看整体楼价走势，而是比较单位本身条件与议价空间。