逾千万港元二手住宅注册升近八成
SingTao · 1 SOURCESabout 2 hours ago3 MIN
Summary
香港二手住宅市场今年以来出现由中高价物业领涨的情况，逾1,000万港元住宅的注册量在前7个月显著上升，增速远高于整体二手市场。业界普遍认为，推动力来自改善型换楼需求回流、楼价自高位回落后提升了购买吸引力，以及政策调整减轻了买家的税务和按揭负担。
Key Points
- 香港置业资料研究部综合土地注册处资料显示，今年前7个月，香港二手住宅共录35,471宗注册，按年增加约38.5%；其中价值逾1,000万港元的二手住宅录5,136宗，较去年同期2,903宗大增约76.9%，明显跑赢整体市场，并创近5年同期新高。
- 从区域看，港岛、九龙及新界三大区域的逾千万港元二手住宅注册宗数，分别介乎1,153宗至2,029宗，按年增幅由75.6%至79.1%不等，显示升势并非局限于个别地区，而是较广泛地出现在全港主要住宅区。
- 以屋苑计算，今年前7个月逾1,000万港元二手住宅注册量排名中，日出康城以138宗居首，较去年同期增加逾1.7倍；太古城以131宗排第二，按年增加约54.1%；名城以117宗排第三，按年增加约51.9%。
- 资深投资者“白旋风”陈清白表示，买家心态往往是“宁买当头起”，意思是市场一旦回稳或转升，买家便会集中入市；若市场转弱，购买意愿又会迅速收缩。他认为，以香港楼价水平而言，1,000万港元住宅其实已属常见产品，未必算真正豪宅。
- 陈清白举例称，太古城实用面积约580平方呎的两房单位，平均价格已在1,000万港元左右，因此当楼市气氛转旺，这类中高价但属于主流改善型需求的物业，往往最先受惠。不过他也提醒，下半年仍有潜在压力，包括内地限制资金出境、美国可能加息，以及近期一手和二手市场再度转静。
- 美联物业高级董事布少明则指出，过去多年受疫情后经济影响，不少家庭对前景持观望态度，换楼计划被一再推迟。随着经济逐步复苏，金融和高科技等行业部分从业员加薪升职，积压已久的改善型需求开始集中释放。
- 他进一步表示，楼价较高位回落后，同样预算可以买到更大单位。过去1,000万港元可能只能买约500平方呎两房，如今则有机会购入约700平方呎三房，令“以小换大”“以旧换新”的吸引力明显上升，带动中产买家重新入市。
- 政策变化也被视为关键推手。布少明称，两年前政府政策调整后，到2024年辣税取消，买家不再需要承担动辄上百万元的附加税，无论是内地买家还是本地“先买后卖”的换楼客，资金压力都明显减轻。同时，香港金管局放宽按揭上限至七成，并暂停压力测试，也降低了改善型置业门槛。
- 除了本地换楼需求，市场上也出现高收入来港人才“由租转买”的情况，为逾千万港元住宅市场带来新增购买力。业界认为，在减息预期与政策支持共同作用下，香港中高端住宅市场的成交因此明显增加。
Why It Matters
对香港读者而言，这组数据说明当前楼市回暖并不是全面同步展开，而是先由改善型买家较集中的中高价市场带动。若下半年利率预期、资金流向或成交气氛再度转弱，这一波由换楼链推动的复苏能否持续，将影响整体二手楼市的后续表现。