北都900公顷熟地KPI埋单万亿 开发商偏好交地套现惹关注
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Summary
港府视北部都会区为本港经济转型新引擎，规划五年内产出900公顷熟地，相当于约47个维多利亚公园，目标在2048年前30年间准备7,000公顷熟地。发展局局长甯汉豪表示，由于北都涵盖范围广阔、跨越多年，难以提供整体总造价，但市场普遍预期开发总成本跨越万亿元。
面对庞大资金需求，政府近月推出「按实补价」计划及「片区开发」模式，冀引入民间资金提速。然而，本土研究社追踪数据揭示了一个值得关注趋势：发展商在北都的实际行动，呈现偏向「交地套现」而非「换地发展」。自2023年政府为北都精简规划程序以来，截至今年6月，发展商共交出逾1,227万平方呎农地，套现高达142.04亿元；反观真正落实原址换地的个案仅得6宗，涉及地皮仅106万平方呎，补地价金额为72.73亿元。两者的比例为11.54比1，意味着发展商每在北都发展1平方呎农地，就对应逾11平方呎套现离场。
Key Points
- 发展局局长甯汉豪指出，今年基本工程开支预算为1,280亿元，其后4年将维持高水平
- 五年规划目标在北部都会区产出900公顷熟地，包括400公顷产业用地、200公顷住宅用地
- 自2027/28年度起计，未来10年将产出2,500公顷熟地，当中七成来自北部都会区
- 恒基兆业先后交出洪水桥、古洞北及新田等地逾650万平方呎农地，套现近75亿元
- 新鸿基地产2024年单年已交还古洞北、洪水桥及新田一带共510万平方呎土地，成功套现60亿元
- 长实、新世界、恒基、新地及信和五大发展商手持现金及银行结余共约196.77亿元
- 新世界净负债比率高达59.7%，综合债务净额逾1,227亿元；恒地净借贷逾584亿元
- 新地与恒基合作以近16.7亿元为洪水桥18.3万平方呎地皮补地价；新世界联同招商蛇口及华润置地补地价逾22.6亿元
Why It Matters
发展商普遍偏好「交地套现」而非「原址换地」，反映在当前高息环境下，私人发展商难以独力承担北都漫长资金回笼期的前期成本，政府需设法引入「国家队」或透过「强强联手」模式分担风险。北都片区开发招标结果将成为关键指标，考验官商合作新模式能否吸引发展商参与万亿基建项目 。
发展商普遍偏好「交地套现」而非「原址换地」，反映在当前高息环境下，私人发展商难以独力承担北都漫长资金回笼期的前期成本，政府需设法引入「国家队」或透过「强强联手」模式分担风险。北都片区开发招标结果将成为关键指标，考验官商合作新模式能否吸引发展商参与万亿基建项目 。