洪水橋片區招標結果出爐 世邦魏理仕：住宅每呎地價566元惟實際成本遠超
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Summary
世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事兼主管鄭亥延，就北部都會區洪水橋片區招標結果發表深入分析。她指出，中標價格按住宅部分總樓面面積計算，僅相當於每方呎566元，看似較市場上其他住宅用地價格為低。然而，若只聚焦於住宅用地價值，便會忽略整個項目的整體面貌。中標財團實際支付的成本遠不止於住宅發展，項目涵蓋大規模土地平整工程，以及興建企業及科技設施的責任，意味著住宅部分所產生的利潤，預期將用於資助及支持更廣泛、以創新科技為核心的整體發展。
Key Points
- 中標財團由六間實力雄厚的發展商組成，包括中國海外發展（688）、招商局置地（978）、華潤置地（海外）、中國旅遊集團投資運營、 京東集團（9618）以及信和置業（083），組成聯營公司奪得今次招標
- 地段包括洪水橋及厦村第18、20及21號地段（住宅用途）及第19號地段（企業及科技園用地），總地價10.3億元，須一次性預先支付
- 最高住宅總樓面面積達1,819,939方呎，最高企業及科技總樓面面積為548,421方呎，三幅住宅用地加一幅企業及科技園用地的最高總樓面面積合共2,368,359方呎，綜合樓面地價為每方呎435元
- 若只按住宅總樓面面積計算，地價為每方呎566元，但鄭亥延強調，單看住宅用地價值會忽略整個項目的複雜性，包括土地平整及科技設施建設成本
- 項目涵蓋大規模土地平整工程要求，以及興建企業及科技設施的責任，住宅部分利潤預期將用於資助更廣泛的創新科技發展
- 今次招標的技術評審對具實力的科技合作夥伴給予相當高的評分權重，相關中資企業參與為財團帶來顯著競爭優勢，大大提升其科技實力認證及整體評分
- 市場人士早已預期，投標者會集中發展其中一幅企業及科技用地，並在完成土地平整工程後，將其餘兩幅用地交還政府
- 洪水橋及厦村第23及24號地段將由中標發展商完成土地平整工程後，以象徵式地價注入新成立的「洪水橋產業園有限公司」，其後交回政府
Why It Matters
是次招標更可能成為未來北部都會區土地招標的重要試驗案例。鄭亥延指出，招標推廣期相對較短，令許多潛在企業及科技用戶及策略合作夥伴，包括海外及內地科技企業，未必有足夠時間深入了解招標框架、評估項目機遇，以及組建合適的財團參與競投。她建議未來試點招標可受惠於更長的籌備期，甚至考慮採用滾動式招標安排，讓市場有充裕時間建立合作夥伴關係及制定可持續商業模式。
是次招標更可能成為未來北部都會區土地招標的重要試驗案例。鄭亥延指出，招標推廣期相對較短，令許多潛在企業及科技用戶及策略合作夥伴，包括海外及內地科技企業，未必有足夠時間深入了解招標框架、評估項目機遇，以及組建合適的財團參與競投。她建議未來試點招標可受惠於更長的籌備期，甚至考慮採用滾動式招標安排，讓市場有充裕時間建立合作夥伴關係及制定可持續商業模式。