百福花園兩房23年升逾3倍 名日．九肚山6年蝕13%
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Summary
本港二手住宅市場最新成交再現明顯分化，持貨年期長、入市價低的老牌屋苑，仍可錄得可觀升幅；但部分近年新盤或半新盤，轉手時則要面對蝕讓壓力。北角百福花園安福閣中層D室，實用面積約451方呎，兩房間隔，原叫價520萬元，減價30萬元後以490萬元成交，呎價約10,865元，原業主2003年1月以120萬元購入，約23年帳面獲利370萬元，單位升逾3倍。 另一邊廂，沙田名日．九肚山2座中層E室，實用面積約505方呎，兩房間隔，原叫價790萬元，議價後以760萬元沽出，呎價約15,050元，原業主於2020年以876萬元購入，約6年帳面蝕116萬元，期內貶值約13%。 同日多區成交亦顯示，市場並非單邊向上或向下，而是因屋苑年齡、買入時點、單位類型及持貨期不同，回報差異相當大。
Key Points
- 世紀21日昇蔡嘉駿表示，百福花園安福閣中層D室實用451方呎，兩房望樓景，叫價520萬元，最終以490萬元成交，減幅約5.8%。
- 該百福花園單位原業主早於2003年1月以120萬元購入，持貨約23年，帳面獲利370萬元，升值逾3倍，屬長線持有的典型獲利個案。
- 中原霍栢雄指出，名日．九肚山2座中層E室實用505方呎，兩房戶由790萬元減至760萬元易手，呎價約15,050元，新買家為區內客。
- 名日．九肚山原業主於2020年以876萬元購入，持貨約6年，帳面蝕116萬元，貶值約13%，反映部分新盤二手承接力仍受考驗。
- 其他成交同樣走勢不一，包括奧運站維港灣、啟德1號II、將軍澳中心、粉嶺中心錄得帳面獲利，但馬鞍山星漣海則錄約317萬元蝕讓。
- 本輪成交名單涵蓋港島、九龍及新界多個屋苑。奧運站維港灣1座高層C室，實用面積約688方呎，三房間隔，叫價約1,435萬元，議價後以1,368萬元成交，呎價約19,884元，原業主於2024年3月以約1,178萬元購入，持貨約兩年半，帳面獲利約190萬元，物業升值約16%。 啟德1號II第5座極高層G室，實用面積約800方呎，套三房連儲物室，原先叫價1,950萬元，最終以1,888萬元成交，原業主2017年一手買入價約1,829.6萬元，約9年帳面僅賺逾58萬元。
- 將軍澳區亦有多宗成交。將軍澳公屋景林邨景櫚樓高層9室，實用面積約349方呎，未補價第二市場叫價258萬元，綠表首置客睇樓兩次後，以230萬元承接，呎價約6,590元。 將軍澳中心7座高層D室，實用面積約384方呎，兩房戶由688萬元減至680萬元易手，呎價約17,708元，原業主2010年7月以270萬元購入，約16年帳面獲利410萬元。 日出康城GRAND SEASONS第1B座中層A室，實用面積約716方呎，套三房戶放盤約兩個月，叫價1,398萬元，最終以1,360萬元成交，原業主2025年3月以約1,105.2萬元購入，約1年半帳賺約254.8萬元，升值約23%。
- 新界其他地區同樣有升有跌。大埔上然2期7座低層D1室，實用面積約324方呎，一房戶以398萬元成交，原業主去年4月以約332.5萬元一手購入，持貨不足1年半，帳面獲利約65.5萬元。 屯門新屯門中心4座高層C室，實用面積約462方呎，以約468萬元成交，原業主2011年以180萬元購入，約15年帳面賺288萬元。 火炭銀禧花園4座中層H室，實用面積約506方呎，兩房戶以600萬元成交，原業主2010年以260萬元買入，約16年帳面獲利340萬元。 粉嶺中心J座中層2室，實用面積約533方呎，以610萬元成交，原業主2008年8月以193.8萬元買入，持有將近18年，帳面獲利約416.2萬元。
- 至於較高價或特色物業，西沙SIERRA SEA第1B期5座低層J室，實用面積約443方呎，兩房戶以665萬元成交，該單位過去一年已兩度轉手，原業主於2026年2月以約572萬元購入，約7個月帳面獲利約93萬元。 馬鞍山翠擁華庭8座中層F室，實用面積約844方呎，套三房戶以950萬元易手，原業主2000年以381萬元購入，約26年帳面獲利約569萬元。 馬鞍山星漣海3A座中層A室，實用面積約1,622方呎，四房雙套單位以2,662萬元成交，原業主2018年6月以約2,979萬元購入，持貨約8年帳面蝕讓約317萬元，貶值約10%。 元朗翠逸豪園雙號屋，實用面積約1,426方呎，連花園及天台，叫價1,250萬元，最終以1,060萬元易手，原業主2007年8月以656萬元買入，約19年帳面獲利404萬元，升值約61%。
Why It Matters
對有意入市或換樓的市民而言，最新成交顯示，同一日、不同屋苑之間的回報可以相差甚遠，不能單靠地區或樓齡作簡單判斷。 對業主來說，買入年份與持貨成本仍是決定最終賺蝕的關鍵；對買家而言，議價空間、單位質素及屋苑承接力，正比單純追逐新盤名氣更重要。